А мы уйдем на Север Арендный бизнес в Петербурге как антикризисное вложение — за и против
Фото: Александр Петросян / «Коммерсантъ»
Участь рантье кажется размеренной и спокойной — таким островком стабильности во внезапно разлившемся море кризиса. Но что мы сейчас видим? В «нерезиновой» Москве спрос на аренду квартир упал за месяц на 50 процентов — это гораздо больше обычного сезонного снижения. Платежеспособный спрос сокращается, а предложение увеличивается за счет постепенного вывода на рынок инвестиционных квартир, которые покупались в течение 2014 года. Посмотрим, что происходит в Питере — тем более что сейчас, с ослаблением рубля, город, по логике, становится все более привлекательным для западных туристов.
А пока дальновидные экскурсоводы, возможно, продумывают программу шопинг-туров по кризисной России, самое время разобраться, как устроен питерский рынок аренды и стоит ли входить в него сейчас.
...И в дальний путь на долгие года
Устроено все примерно так. Первое деление — на долгосрочную и посуточную аренду. И эти варианты довольно сильно отличаются по рисунку получения дохода.
Начнем с долгосрочной. Тут есть одна плохая новость — сверхдоходов этот бизнес не обещает. «Динамику цен на рынке аренды жилья Петербург не видел уже более года, — рассказывает президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости», члена Клуба лидеров при Президенте РФ Андрей Тетыш. — С начала года рост средней цены предложения составил 6,7 процента. Но реальные цены, по которым арендаторы снимают жилье, остаются на уровне осени прошлого года». Объяснение простое: сильно увеличился объем предложения. Если год назад, говорит Тетыш, на одного клиента приходилось пять-семь квартир, то сегодня он может выбирать из 20-25 вариантов. Дело в том, что на рынок вышло около 25 тысяч квартир в новостройках, преимущественно в демократичном сегменте.
Средняя цена сделки на окраинах Петербурга сегодня составляет 20 тысяч рублей за однокомнатную квартиру и 23-25 тысяч — за двухкомнатную. В спальных районах рядом с метро однокомнатная квартира практически сопоставима по ставке с двухкомнатной и обойдется в 26-28 тысяч рублей. Традиционно самым недешевым является центр Петербурга: 35-40 тысяч рублей за однокомнатный и до 50 тысяч — за двухкомнатный варианты.
По данным департамента консалтинга и оценки АРИН
«По нашим оценкам, среднерыночная цена аренды жилья в Петербурге в будущем году скорее снизится по причине сокращения доходов населения вкупе с растущей инфляцией. Уже в 2014 году падение стоимости аренды составило 5-10 процентов, — рассказывает Ирина Бузина, эксперт АН Becar, — Сейчас стала заметна тенденция минимизации расходов, при которой потенциальные арендаторы по возможности стараются не снимать новое жилье, а проживать на текущих площадях, даже если такой вариант по ряду причин не устраивает. Падение уровня спроса на аренду квартир за последние два месяца составило 20 процентов».
Cheap & quickie
Посуточная аренда однозначно выгоднее, но назвать жизнь такого инвестора жизнью рантье язык не поворачивается. По сути, это работа на себя, причем с ненормированным графиком. Ведь заниматься приходится всем: не только вручать гостям ключи, а еще и убирать квартиру — хорошо, если не ежедневно, менять белье, организовывать трансфер и экскурсии и отвечать по сто раз на дню на одни и те же вопросы. Именно поэтому кто-то из «рантье-суточников» все-таки бросает этот бизнес, делает ремонт и сдает квартиру на длительный срок, а довольно серьезный процент, наоборот, идет в профессиональные риэлторы. Зато при шестидесятипроцентной загрузке доход будет в 2,5 раза выше, чем если сдавать ту же квартиру по долгосрочному договору.
Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»
«Посуточная аренда в Санкт-Петербурге — очень выгодный бизнес, — комментирует Екатерина Андрусевич, генеральный директор Sutochno.ru, — Цены на недвижимость намного ниже, чем в Москве, а стоимость квартир на сутки — одна из самых высоких в России. Да и заполняемость объектов максимальна в любое время года — Петербург традиционно считается одним из лучших мест для краткосрочного внутреннего туризма». Расчет примерно следующий: при средней стоимости новостройки от 1,6 миллиона рублей, вторичной квартиры — 3,5-4 миллиона рублей, стоимость суток проживания составляет 2,5-3 тысячи в будни, от 3,5 тысяч рублей — в выходные и праздничные дни. При этом, подчеркивает эксперт, «вторичку» вполне можно брать и на окраинах: это будет аренда по нижней ценовой планке, но хорошая загрузка все равно обеспечена — со стороны автомобильных туристов и тех, кто настроен на максимальную экономию в поездке. Среди европейских туристов бекпекеров много. Впрочем, справедливости ради, ценовой минимум в 1,6 миллиона — это жилье в крайне удаленных от центра районах города, и привлекательно оно, скорее, не для экономных туристов, а для трудовых мигрантов.
Бери выше
Еще один вариант — работа в сегменте подороже, в легком демпинге к гостиницам уровня 4 звезды. Это или квартиры элитного и бизнес-классов, или апартаменты. Доходность в этом случае вычислить гораздо сложнее, в первую очередь из-за увеличения числа дополнительных расходов вроде клининга (а в этом сегменте придется следить еще и за состоянием подъезда), обслуги, регистрации жильцов, охраны и т.д. Основная аудитория такой аренды — корпоративные клиенты. В сфере «бизнес плюс» непрофессиональному инвестору работать будет сложнее, чем с «дешевой» аудиторией, хотя частные лица уже начали приходить в сегмент высокобюджетной суточной аренды.
«Мы отмечаем рост интереса со стороны частных инвесторов к формирующемуся рынку апартаментов в Петербурге, — рассказывает Илья Андреев, вице-президент NAI Becar, —Причем среди инвесторов постепенно увеличивается доля заинтересованных именно в арендном бизнесе».
«Доля инвестиционных сделок в нашем питерском апарт-отеле составляет порядка 60-70 процентов, — рассказывает Александр Погодин, генеральный директор сери апарт-отелей YES, — Это как раз те покупатели, которые приобретают апартаменты в целях последующей сдачи их в аренду». Перспективность именно апарт-отелей как вложения с целью организации арендного бизнеса состоит в том, что, во-первых, пока что апартаменты, в силу нежилого статуса и ряда связанных с этим ограничений, стоят дешевле жилья аналогичных параметров и локации, а во-вторых, все сопутствующие услуги гостям может оказывать управляющая компания.
Фото: Александр Демьянчик / Reuters
«Все расходы, связанные с содержанием мест общего пользования, мебели и бытовой техники берет на себя управляющая компания “Пионер Сервис”, — рассказывает Погодин, — Таким образом, собственник апартаментов освобождает себя и от обустройства жилой площади, и от поиска арендаторов, и даже от финансовых и юридических нюансов сдачи апартаментов». В долгосрочной перспективе это может привести к превращению питерских апарт-отелей в полноценные доходные дома, хотя пока что рынок дошел разве что до «поэтажных» или «поподъездных» расселений.
География
На питерском рынке долгосрочной аренды не существует «предпочтительных» районов спроса. Зато есть «непредпочтительные». Критерии востребованности — доступность к месту работы или учебы (тут, помимо субъективных требований каждого конкретного арендатора, важна близость к метро). Кроме того, заметную роль играет состояние квартиры и ее обстановка, с помощью этого фактора можно немного поднять ставку над средним по району уровнем.
Существуют некоторые «искусственные» причины, способные повлиять на цену аренды в отдельной территории. В первую очередь это внешние улучшения, например, создание пешеходных зон или комплексное благоустройство, которые со временем приводят к перепозиционированию территории, а вслед за этим – к изменению цены предложения и спроса. Подобные преобразования могут дать ощутимый эффект даже на коротком периоде.
Характерный пример – когда создавалась пешеходная зона в районе Большой Московской и улицы Правды, за время преобразований дешевое предложение аренды здесь исчезло как класс, а ценник плавно «перетек» в дорогие сегменты.
Александр Каньшин, председатель Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, генеральный директор Ассоциации «Мегапир»
Что касается краткосрочной, конечно, самые «хлебные» места — это так называемый «золотой треугольник», самый центр Петербурга. «Для посуточной сдачи в аренду жилья туристам лучше всего подходят квартиры в центре, с расположением поблизости к станциям метро Сенная/Садовая, Владимирская/Достоевская, пл. Восстания, Пушкинская, то есть в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском районах, — рассказывает Станислав Жигунов, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК “ЦДС”, — Преимуществом для будущего арендодателя станет близость к историческим местам, например, проживание на Пяти углах привлекает туристов близостью улочек и памятных мест Достоевского». Другое дело, что коммуналки в этих районах, по большей части, давно уже выкуплены и расселены, так что с поиском подходящего варианта легкой жизни ждать не стоит. Как вариант, стоит рассмотреть многокомнатные хрущевки, расположенные пусть и не в самом центре, но рядом со станциями метро.
Количество «арендных» инвесторов будет увеличиваться и в новостройках, считает Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»: «Пока что большую часть квартир в наших комплексах покупают, чтобы жить самостоятельно. Но с учетом высоких инфляционных ожиданий, конечно, имеет смысл инвестировать в высококачественную недвижимость и, чтобы эти инвестиции работали, сдавать ее в аренду». При этом инвестору стоит трезво оценивать экономическую ситуацию и ее влияние на скорость строительства — скорее всего, в среднем по городу сроки сдачи будут отличаться от заявленных до кризиса.
И, откровенно говоря, если для потенциального инвестора это первый опыт работы с посуточной арендой в Питере, стоит понимать, что рабочих варианта здесь и сейчас два: или профессиональный управляющий, услуги которого придется оплачивать, или переезд в Северную столицу и все тяготы жизни «профессионального рантье».