Каким ты был, таким ты и остался Басманный: район-эксцентрик с недооцененной недвижимостью
Дворы в районе Николоворобинского переулка. Фото: Игорь Рожков / Фотобанк Лори
Продолжая цикл обзоров московских районов, повествующих о существующей и запланированной застройке, «Дом» сегодня остановился в Басманном. Это район нетривиальный — с одной стороны, эксперты называют его потенциальной «новой Золотой Милей», с другой — здесь почти нет элитных объектов, да и вообще практически не ведется новое жилищное строительство. Не самая типичная для Москвы ситуация...
Из промзоны — в арт-кластер
Басманный район имеет насыщенную историко-культурную составляющую: три столетия назад здесь располагалась Немецкая слобода, где проживали в основном иностранцы, а также представители купечества и высшего сословия. Некоторые старинные здания сохранились до наших дней. «В районе сконцентрировано большое количество памятников архитектуры. Здесь много тихих улиц, и эта камерность наряду с богатой историей — его преимущества», — считает Елена Комиссарова, генеральный директор «БЭЛ Девелопмент». Другая страница истории района связана с крупными промышленными предприятиями, большинство из которых сегодня стали городской достопримечательностью. «Бывшие заводы преобразились в центры культуры и искусства — так называемые арт-кластеры (Центр современного искусства «Винзавод», Центр дизайна и архитектуры Artplay, квартал креатива «Арма»), где проходят различные выставки, мероприятия, открыты шоу-румы и офисы», — добавляет Нина Кузнецова, учредитель агентства недвижимости Urban Realty.
Хохловский переулок
Фото: Dmitry29 / Фотобанк Лори
Благодаря реке Яузе, Саду культуры и отдыха имени Баумана, Чистопрудному и Покровскому бульварам, район «дышит», но, увы, этого воздуха явно не хватает для поддержания хорошей экологии и обеспечения отдыха жителей. Горожанам хотелось бы иметь здесь больше парковых и прогулочных зон, учитывая, что часть территории скрадывает еще и такой крупный транспортный узел, как Курский вокзал. В целом же, Басманный район эксперты условно делят на три зоны: от центра до Садового кольца, от Садового до третьего транспортного кольца и далее за его пределами. «Все эти зоны различаются как по застройке, так и по стоимости недвижимости. Наиболее благоприятной для проживания является, конечно же, историческая часть района в пределах Садового кольца. Здесь хорошо развита инфраструктура — много магазинов, кафе, ресторанов, отделений банков, салонов сотовой связи, салонов красоты, химчисток, аптек», — замечает Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome.
Такая разная начинка
Доля элитного жилья — как на первичном, так и на вторичном рынке, — в Басманном районе, по словам риэлторов, невелика относительно других районов Центрального округа. Это связано, в том числе, со спросом, определенное влияние на который оказывает неоднородность территории, сочетающая промзоны с исторической застройкой. Именно поэтому некоторые эксперты затрудняются дать однозначный ответ относительно престижности района. «Для кого-то проживание именно в нем является принципиальным по личным субъективным причинам. Остальные же при выборе элитной недвижимости могут предпочесть другие районы с более благоприятной экологией и развитой инфраструктурой», — считает Андрей Хитров. Стоимость элитной недвижимости на вторичном рынке, по его словам, составляет в районе в среднем 11 900 долларов за метр при разбросе цен от 8 000 до 18 000 долларов за «квадрат».
В сегменте экономкласса стоимость недвижимости в Басманном районе сопоставима, например, со стоимостью жилья в Мещанском районе. Цены на однокомнатные квартиры, судя по каталогам объявлений, начинаются от семи миллионов рублей, на двухкомнатные — от девяти, на «трешки» — от десяти миллионов рублей. Такое жилье предлагается в старом жилом фонде, который представлен панельными и кирпичными домами разной этажности, построенными в 70-80-е годы.
По данным компании «Инком-Недвижимость», стоимость аренды однокомнатных квартир в Басманном районе составляет в среднем 35–40 тысяч рублей в месяц, двухкомнатных — 50–55, а трехкомнатных — около 70 тысяч рублей в месяц. Например, «однушку» площадью 35 квадратных метров в кирпичной пятиэтажке в десяти минутах пешком от метро можно снять за 30 тысяч рублей в месяц. «Двушка» площадью 46 «квадратов» в пятиэтажном доме, расположенном в тех же пеших 10 минутах от метро, обойдется в 42 тысячм рублей в месяц. Для сравнения, 52-метровая «двушка» с евроремонтом на девятом этаже 14-этажного дома в 15 минутах ходьбы от метро сдается в аренду за 70 тысяч рублей. «Трешку» площадью 84 «квадрата» с евроремонтом в соседнем доме можно снять за 90 тысяч рублей.
Морозовский сад
Фото: Юрий Кирсанов / Фотобанк Лори
Золотые перспективы
В общем объеме первичного предложения доля элитных жилых комплексов в Басманном районе, по оценкам экспертов, составляет всего один процент. По средней стоимости элитного жилья район, как отмечает Андрей Хитров, занимает четвертое место после Остоженки, Якиманки и Пресненского районов. На текущий момент здесь реализуется недвижимость в клубной резиденции «Чистые пруды» (Подсосенский переулок, дом 3). «Средняя цена квадратного метра на нижних этажах объекта составляет 15 170, на средних этажах — 22 500, на верхних — 21 000 долларов. Причем сейчас в продаже остались квартиры только больших площадей», — замечает эксперт.
Столь небольшое число новостроек элитного класса в Басманном районе свидетельствует, по мнению Елены Комиссаровой, о его недооцененности. При этом эксперт уверена, что постепенно Басманный создаст конкуренцию традиционным элитным районам, таким как, например, Остоженка, и в ближайшее время станет новой «Золотой Милей».
«Недвижимость, расположенная за пределами элитных районов, обладает определенными особенностями. Во-первых, в большинстве случаев это небольшие проекты. С нашей точки зрения интересны именно камерные проекты в исторических районах, поскольку они хорошо вписываются в городскую среду, не нарушают гармони места, да и вообще становятся "большим событием" в развитии района. Во-вторых, многие девелоперы, исходя из несформированной популярности таких районов, при сопоставимом качестве строительства с традиционными районами элитной застройки, снижают цены», — поясняет эксперт. Одним из таких проектов риэлторы называют «Гороховский, 12» — комплекс на 70 жилых апартаментов. Стоимость апартаментов в проекте, по словам Елены Комиссаровой, варьируется от 12,8 до 58 миллионов рублей. Окончание строительства намечено на февраль 2016 года.
В таких районах, как Басманный, складывается несколько иной портрет потенциального покупателя по сравнению с основными элитными районами города. «Это хорошие престижные районы, с достаточно состоятельными жителями, которые привыкли к этому месту, но стремятся к более комфортным условиям проживания. До появления новых проектов, они были вынуждены или мириться с невозможностью проживания в современной квартире, либо переезжать в другой район. Но сейчас им уже не обязательно искать компромиссное решение», — отмечает Ирина Жарова-Райт, председатель финансовой группы SeSeGar.
Меншикова башня, также известная как церковь Архангела Гавриила
Фото: Пухов Константин / Фотобанк Лори
Игнорируя жилье
Впрочем, оптимизм в прогнозах все-таки имеет свои пределы: в Басманном районе не только мало новостроек элитного сегмента — в течение ближайших трех-четырех лет здесь не запланировано строительство ни одного жилого дома, за исключением вышеупомянутого комплекса. В основном в районе будут возводиться деловые центры или реконструироваться старые постройки. Так, в 2015 году, по данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, на улице Маросейка планируется ввести деловой и культурный комплекс Посольства Республики Беларусь. В Хоромном тупике завершат реконструкцию четырехэтажного административного здания. На улице Радио ожидается ввод еще одного административного здания с подземной автостоянкой на 36 машиномест.
В 2016 году на Покровском бульваре и улице Воронцово Поле завершат реконструкцию комплекса учебно-административных зданий и строений. В Спартаковском переулке планируется ввести третью очередь административного здания. На Лефортовской набережной появится двухэтажная пристройка к корпусу «Энергомашиностроение» МГТУ им. Н.Э. Баумана.
В 2017 году на Бакунинской улице появится закрытая четырехэтажная автостоянка на 95 машиномест.
В 2018 году на Бауманской улице планируется завершить реконструкцию корпусов 1, 3 Онкологического клинического диспансера № 1.
Судьба остальных проектов района пока остается менее определенной. Например, на Покровском бульваре в планах города реконструкция двухэтажного офисного здания, но сроки окончания работ пока не известны. В стадии строительства находится проект на Чистопрудном бульваре, реализовать который планировалось еще в 2013 году. Это административное здание Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. В том же 2013-м планировалось ввести Антидопинговый центр на базе ФГУ «Всероссийский научно-исследовательский институт физической культуры и спорта» в Елизаветинском переулке, новые сроки пока неизвестны.
В стадии строительства находится также комплекс зданий Следственного комитета Российской Федерации в Техническом переулке. Продолжаются работы по реконструкции и техническом перевооружение лабораторно-испытательной базы по разработке, исследованиям и квалификации полимерных композиционных материалов для авиационной и ракетно-космической техники на улице Радио.
Одним словом, потенциал района пока не раскрыт и не исключено, что это раскрытие задержится еще на несколько лет. Но так ли это плохо? В неизменности старых московских районов есть своя прелесть.