Волки с Уолл-стрит Кому принадлежит недвижимость самого дорогого района Нью-Йорка
Манхэттен — один из самых востребованных рынков недвижимости в мире. Как иностранные, так и американские инвесторы не жалеют денег на покупку местных объектов, несмотря на то, что за год цены на них выросли в среднем на 25 процентов. По сообщению международного брокера Tranio, в 2014 году на Манхэтенне были проданы 33 квартиры по цене более 25 миллионов долларов каждая. При этом есть единичные предложения, стоимость которых превышает 100 миллионов «зеленых».
Манхэттен, площадь которого сопоставима с площадью Центрального округа Москвы, насчитывает свыше 60 тысяч зданий. У всего этого богатства есть конкретные владельцы: местная недвижимость, помимо обычных физических лиц, принадлежит государству, церкви, университетам, крупным семейным компаниям и застройщикам.
С чего все начиналось: от индейцев к голландцам и англичанам
«Когда-то давным-давно несколько голландцев купили у индейцев остров за горсть бисера, и благодаря этим "стекляшкам" здесь появились паромы, небоскребы, Уолл-стрит, электричество, газеты, остров Эллис, "Нью-Йорк Янкиз", Центральный парк, первая Всемирная выставка, Бродвей, Крайслер-билдинг и "Студия 54"», — говорится в фильме «Секс в большом городе — 2». Манхэттен, где сегодня недвижимость продается по цене 14 тысяч долларов за квадратный метр в среднем, был куплен в 1626 году голландцем Петером Минейтом у индейского племени Манахатта за 60 гульденов и назван Новым Амстердамом. Сумму покупки часто приравнивают к 24 долларам, но эта оценка была сделана в XIX веке, а потому устарела. Сегодняшний эквивалент — около одной тысячи долларов.
Индейцы не забывают, что Америка принадлежала им до прихода европейцев. В 2010 году коренные племена ленапе и чероки подали в суд на штат Нью-Джерси с требованием вернуть им право собственности на Манхэттен, Хадсон (Нью-Джерси), Делавэр и восточную Пенсильванию. Подобное судебное разбирательство — не единичный случай, однако юристы считают такие дела безнадежными.
Гравюра 1880 год
Изображение: L.W. Schmidt / Library of Congress
В 1664 году Новый Амстердам был захвачен англичанами, после чего город переименовали в Нью-Йорк в честь инициатора захвата — герцога Йоркского. Три года спустя голландцы официально передали Нью-Йорк англичанам в обмен на южноамериканскую колонию Суринам. С 1667 по 1776 годы (до того, как была провозглашена независимость) Нью-Йорком владела британская корона. Именно от ее имени давались распоряжения о передачи земли тому или иному лицу. Так на Манхэттене образовалось несколько поместий, участки делились и продавались. То же самое постепенно происходило и с землями, принадлежавшими голландским поселенцам.
Тем не менее, голландцы не теряли надежду вернуть контроль над утраченными территориями. В 1792–1793 годах Holland Land Company — синдикат из 13 амстердамских инвесторов — приобрел 13 150 квадратных километров в западной части штата Нью-Йорк. Члены Holland Land Company никогда не были в Америке: иностранцам запрещалось покупать землю в США, поэтому сделка была заключена через посредничество доверенных лиц. Синдикат распустили в 1840-х годах, и к тому времени принадлежащие ему земли были распроданы местным инвесторам и поселенцам.
В начале XIX века большинство из 96 тысяч резидентов города Нью-Йорка ютились на южной оконечности Манхэттена. Основной транспортной артерией острова были не Бродвей и не Пятая авеню, а грунтовая дорога Бостон-Пост-роуд. Территория, располагающаяся севернее сегодняшней Канал-стрит, разделяющей Сохо и Трайбеку, была разделена на крупные имения. Большая часть Манхэттена, по современным меркам, являлась простой деревней и совсем не походила на перенаселенный и застроенный небоскребами остров, каким мы видим его сейчас.
Изображение: Library of Congress
Население Нью-Йорка росло, и в 1811 году власти приняли план перепланировки, чтобы предоставить населению больше жилья. Сетка авеню и пересекающих их под прямыми углами улиц стала основной застройки Манхэттена. Многие из возведенных ранее зданий остались нетронутыми, а если какие-то из них подлежали сносу, владельцам выплачивалась компенсация. В результате внедрения плана многие землевладельцы лишились своих просторных имений. Среди собственников был Клемент Кларк Мур, поэт и профессор восточной и греческой литературы — ему принадлежало имение «Челси», в честь которого и назван сегодняшний район Манхэттена. У Мура было столько земли, что на ней можно было бы уместить шесть городских кварталов. Сперва он вместе с другими землевладельцами протестовал против плана застройки, однако в конце концов смирился с генпланом, поскольку понял, что получит взамен большие деньги. И Мур начал делить имение на части и распродавать их под застройку богатым ньюйоркцам.
Крупнейшие землевладельцы — церковь и университеты
Сегодня крупнейшие владельцы недвижимости в Нью-Йорке — католическая Церковь Троицы, Колумбийский и Нью-Йоркский университеты. По состоянию на 2011 год каждой из трех организаций принадлежали объекты на сумму более 1,5 миллиардов долларов.
Земля для строительства Церкви Троицы (Trinity Church) была куплена Церковью Англии в 1696 году. В 1705 году Анна, королева Великобритании, увеличила владения прихода до 87 гектаров. С 1780-х до середины XIX века грант королевы, дающий церкви 25 гектаров земли, оспаривался потомками Аннеке Янс Богардус — голландской женщины, которой ранее принадлежало право собственности на землю. Причиной спора было то, что только пять из шести наследников согласились передать землю английской короне в 1671 году. Попытки отсудить землю у церкви предпринимались даже в XX веке, впрочем, также безуспешно.
Brookfield Place
Фото: Diane Bondareff / Invision / AP
Семейные кланы любят ворошить историю, особенно когда дело касается крупных денежных сумм. В 2011 году New York Magazine писал о том, что семья Эдвардсов, а именно Пенсильванская ассоциация наследников Эдвардсов численностью четыре тысячи человек, отстаивала в федеральном суде свое право на кусок Манхэттена общей стоимостью 680 миллиардов долларов. Эдвардсы припомнили суду, что в XVIII веке пират из Уэльса по имени Роберт Эдварсд получил от британской короны 31 гектар земли на Манхэттене. В 1778 году он сдал участок в аренду Церкви Троицы на 99 лет. По окончании контракта церковь должна была вернуть землю Эдвардсам, но не сдержала обещания. Наследники пирата продолжают бороться за этот участок по сей день.
Несмотря на то, что к сегодняшнему дню Церковь Троицы распродала большую часть земли, переданной королевой Анной, это учреждение остается крупнейшим землевладельцем на Манхэттене. По состоянию на 2011 год ей принадлежали активы на общую сумму два миллиарда долларов. Церковь владеет шестью гектарами на Манхэттене, включая 500 тысяч квадратных метров коммерческих помещений в районе Хадсон-сквер. Ежегодно недвижимость приносит ей десятки миллионов долларов дохода, причем, согласно американским законам, освобожденного от налогообложения.
Некоторые церкви в Нью-Йорке распродают свои участки, потому что земля в городе стоит дорого, а приходам нужны деньги на ремонт устаревших зданий. Например, весной 2014 года, по сообщению Bloomberg, баптистская церковь в районе Вашингтон-Хайтс выставила на продажу за восемь миллионов долларов участок под застройку жилья площадью 6 270 квадратных метров. Другая церковь продала четыре гектара под строительство жилья в Верхнем Вест-сайде. В Бруклине баптистская церковь в 2014 году реализовала за 20 миллионов долларов участок площадью 5 800 тысяч метров под строительство многоквартирного дома.
Фото: www.themarkhotel.com
На втором месте по размеру манхэттенских владений — Колумбийский университет, старейший вуз в штате Нью-Йорк. По информации The Observer, университету принадлежат все здания по обеим сторонам 121-й улицы, кроме одного кооператива и церкви. На третьем месте по объему недвижимости в собственности — Нью-Йоркский университет. В совокупности оба вуза владеют примерно 3,2 миллионами «островных» метров. При этом у обоих есть грандиозные планы по расширению территорий: местные газеты буквально пестрят заголовками в стиле «Колледжи, которые съели Нью-Йорк». Действительно, все больше и больше квадратных метров уходит под строительство новых университетских кампусов.
Империи недвижимости
По данным CoStar Group, четыре крупнейшие компании-арендодателя контролируют почти 20 процентов рынка недвижимости Манхэттена. Самая большая доля принадлежит Brookfield Asset Management. Ключевые активы компании — комплекс офисных зданий Brookfield Place и небоскреб One Liberty Plaza. На втором месте — корпорация SL Green Realty, среди ее объектов — Graybar Building и One Astor Plaza. Далее следуют Vornado Realty Trust и Tishman Speyer.
Многие объекты в Нью-Йорке принадлежат семейным компаниям, получающим доход от аренды или строительства. По данным издания The Real Deal, в десятку крупнейших династий входят семьи с фамилиями Тишман (компания Tishman Speyer), Рудин (Rudin Management), Дерст (Durst Organization), Малкин (Malkin Holdings), Фишер (Fisher Brothers), ЛеФрак (LeFrak Organization), Резник (Jack Resnick & Sons), Милстейн (Milstein Properties), Роуз (Rose Associates) и Цекендорф (Zeckendorf Realty). Бизнес этих компаний ведется минимум тремя поколениями ньюйоркцев.
Среди семейных фирм больше всего недвижимости находится в руках Tishman Speyer — полтора миллиона «квадратов» на общую сумму 568 миллионов долларов. На втором месте — Rudin Management (1,3 миллиона квадратных метров; 315 миллионов долларов). Среди объектов в собственности фирм есть известные здания и крупные проекты. Например, семье Малкин принадлежит небоскреб Эмпайр-стейт-билдинг, запечатленный в фильме «Кинг-Конг», а Tishman Speyer владеет небоскребом Крайслер-билдинг и Рокфеллеровским центром. Ричард ЛеФрак — владелец LeFrak City, крупнейшего жилого комплекса на пять тысяч квартир в Квинсе.
Частные компании также владеют многоквартирными зданиями. По данным CityRealty, среди крупнейших собственников — Bettina Equities, Brodsky Organization (по 42 дома), Equity Residential (35 зданий), Glenwood Management (25 зданий) и Rose Associates (24 здания).
Кооперативы
По сообщению Tranio, 80 процентов жилья на рынке Манхэттена — кооперативы. Кооперативами называют квартиры, при покупке которых приобретается не сама квартира, а доля в корпорации, владеющей зданием или зданием и землей, на котором оно построено. Большинство жилых зданий — кооперативов владеют землей, на которой они построены. Но некоторые из них землю арендуют.
Несколько десятков кооперативных зданий стоят на арендованных участках, включая бывший отель Stanhope Hotel на Пятой авеню и отель The Mark на Востоке 77-й улицы. Земля на Манхэттене постоянно дорожает, и чтобы избежать переплаты за аренду и повышения сборов за содержание, некоторые корпорации, владеющие кооперативами, выкупают участки. При этом плату за землю вносят сами жильцы пропорционально стоимости квартир.
Например, 39-этажный жилой дом Trump Plaza был построен в 1980-х годах Дональдом Трампом. Владелец земли, Дональд Рут, в то время отказался продать участок застройщику. После того, как право собственности перешло к сыну Рута, было решено пойти на уступки и продать землю. В ноябре 2014 кооперативное общество Trump Plaza подписало контракт о покупке 0,2 гектаров за 185 миллионов долларов. Каждый из жильцов получил счет на сумму около одного миллиона долларов. Девелопер проекта, Дональд Трамп, владеет двумя квартирами в этом доме. Его счет составил три миллиона долларов. Некоторые жильцы, не имея таких денег, были вынуждены выставить квартиры на продажу. В одном случае стоимость доли земли (900 тысяч долларов) превысила стоимость квартиры (800 тысяч долларов). Большинство жильцов все же поддержали решение выкупить участок: сборы за содержание составляют 2 860 долларов в месяц, а после покупки земли расходы сократятся на 18 процентов.
Государственная собственность
Многие объекты в Нью-Йорке находятся в государственной собственности. Так, большинство парков, многие игровые площадки, мосты, пустыри, а также аэропорты Ла Гуардия и имени Джона Кеннеди — все это принадлежит «Дяде Сэму».
Социальное жилье — тоже в собственности государственных учреждений. Управление жилищного строительства Нью-Йорка (New York City Housing Authority, NYCHA) занимается строительством такого жилья и сдает в аренду более 200 тысяч квартир примерно в 300 проектах в Нью-Йорке.
Интересно, что на Манхэттене есть «большая земля», которая принадлежит не только американцам. Речь идет о комплексе зданий, в которых находится штаб-квартира ООН. Здания расположены в восточной части Манхэттена между 42-й и 48-й улицами, Первой авеню и проливом Ист-Ривер. Участок внутри этого квадрата занимает около 73 тысяч квадратных метров. Земля, на которой располагаются учреждения, принадлежит всем членам Организации Объединенных Наций.