По газонам ходить Почему бизнес-парк лучше офисного небоскреба

Бизнес-парки — рай для компаний, которым не нужно регулярно принимать у себя в офисе клиентов. На Западе такие деловые пространства существуют уже больше полувека, у нас же развиваются только в последнее десятилетие.

Впервые бизнес-парки — «города» для офисных работников за пределами настоящих мегаполисов — появились в 1960-х годах в США. Около 20 лет спустя идея прижилась в Англии — огромные деловые комплексы в пригородах Лондона стали пользоваться популярностью среди американских IT-компаний. По такому же принципу сегмент начал развиваться в России — основной спрос на него сформировали западные арендаторы.

Доступная роскошь

По словам Романа Щербака, директора департамента офисной недвижимости Praedium, качественные бизнес-парки можно построить только на больших свободных площадях: суть проектов заключается в создании максимально удобных условий для работы, то есть развитой инфраструктуры, в экологически чистых районах.

Конечно, при этом немалое значение имеет хорошая транспортная доступность. Расположение для бизнес-парков выбирают недалеко от важных магистралей и аэропортов, железнодорожных вокзалов и метро (или до ближайших станций организовывают шаттл-басы). Также огромный плюс для локации — природные возможности для отдыха (озера, реки, леса).

Обычно площадь бизнес-парков составляет 10-20 гектаров. Их территорию занимают малоэтажные офисные здания с максимально эффективными планировками, парковые зоны, инфраструктурные объекты (магазины, кафе, спортивные клубы и прочие), большие автомобильные стоянки. И все это — в единой концепции.

«А ставки аренды в два-четыре раза ниже, чем на офисные здания такого же класса в черте города (в зависимости от их расположения)», — говорит Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисных помещений CBRE.

Елизавета Голышева, заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL, отмечает и другой очевидный плюс бизнес-парков: «Возможность арендовать большой объем площадей в одном объекте: для компаний, которым нужно от 30 тысяч квадратных метров, бизнес-парки — фактически единственная опция при здоровой ситуации на рынке». Кроме того, в таких проектах не бывает проблем с парковками благодаря масштабам территории.

Бизнес-парки по-русски

В Москве первый бизнес-центр за чертой города, «Кантри Парк», построили в конце 2003 года. А первый настоящий бизнес-парк — «Крылатские Холмы» (Крылатская улица, 17) — открылся в начале 2006 года. Несмотря на удаленное расположение и отсутствие поблизости метро, проект стал очень успешным: все площади были сданы еще до его ввода крупным международным холдингам сфер IT и телеком, фармацевтики, ТНП (товары народного потребления). Однако второй московский загородный бизнес-парк, «Олимпия Парк» (Ленинградское шоссе, 39), кстати — не менее успешный, появился только в 2011 году.

И сегодня классические бизнес-парки — это довольно редкое явление для столицы, хотя их количество постепенно увеличивается. По словам Клавдии Чистовой, все они находятся в юго-западном и северо-западном направлениях (особенно популярны Киевское, Калужское, Новорижское шоссе, поселение Румянцево). Дело в том, что это наиболее благоприятные районы с экологической точки зрения, здесь находятся международные аэропорты, а также коттеджные поселки и престижные жилые комплексы.

После 2012 года бизнес-парки возводят, в основном, на территории Новой Москвы. Например, по данным CBRE, сейчас идет строительство таких крупных современных проектов, как NEOPOLIS, G10, К2, Comcity. В ближайшие годы введут «Сколково Парк» и Tower 1 в составе проекта «Крокус Сити».

Елизавета Голышева объясняет столь высокую популярность присоединенных территорий, в первую очередь, развитием здесь транспортной инфраструктуры и увеличением активности. В ближайшие годы недалеко от Киевского шоссе откроются станции метро «Солнцево» и «Румянцево», затем — хордовая линия вдоль Киевского шоссе.

При этом, по словам Ильи Байбуса, директора по развитию бизнеса RD Construction, и сами бизнес-парки способствуют комплексному освоению прилегающим к ним территорий: строительству дорог, торговых центров, жилых комплексов.

Конечно, «заМКАДье» создает некоторые трудности для сотрудников арендаторов, живущих в «старой» Москве, но в проектах, где организовано транспортное сообщение с городом посредством шаттл-басов, обычно все чувствуют себя хорошо.

Также отдаленное расположение означает сложности для компаний, которым необходимо регулярно принимать у себя клиентов. Поэтому в бизнес-парках нередко снимают помещения под бэк-офисы крупные холдинги, которым сложно объединить все свои подразделения в рамках единого офиса в центре.

«Чаще всего в бизнес-парках арендуют помещения компании IT и телеком (около 50 процентов арендаторов), производственные и промышленные, авто и логистические, предоставляющие услуги крупным корпорациям, ТНП, торговые сети, фармацевтические организации, банковского сектора и сферы инноваций. Это их "стихия": большие площади, дополнительные складские помещения, развитая инфраструктура. К ним относятся как крупные российские, так и международные компании», — говорит Роман Щербак.

Особая привлекательность

Поскольку к плюсам формата относятся дополнительные возможности, высокое качество офисов и максимально развитая инфраструктура, управление такими проектами обычно поручают профессиональным компаниям, обладающим соответствующими знаниями и опытом.

Александр Устинов, директор по развитию RD Management, поясняет: «Речь идет об управлении доходностью и эксплуатацией объекта с большой прилегающей территорией, паркингом, собственными въездом и выездом. Эти особенности, например, с точки зрения технической эксплуатации подразумевают, что все инженерные системы комплекса должны быть объединены в единую автоматизированную систему управления (BMS), благодаря которой достигается единое управление микроклиматом (отопление, приточно-вытяжная вентиляция, система кондиционирования)».

Арендаторы чувствуют себя в бизнес-парках максимально комфортно, понимают, что все системы работают исправно (особенное значение это имеет для крупных компаний, которые обычно и снимают в таких проектах помещения, — им необходима безаварийная работа оборудования). В комплексах поддерживают привлекательный внешний облик, обеспечивают на высоком уровне клининг, наличие качественных кафе, ресторанов, магазинов. Кроме того, в бизнес-парках даже устраивают развлекательные мероприятия, фестивали, акции, праздники.

Цена вопроса

Итак, какие же ставки в бизнес-парках? Клавдия Чистова рассказывает: «Средняя ставка аренды на офисные помещения в бизнес-парках за МКАД составляет 200-300 долларов за квадратный метр в год, не включая эксплуатационные расходы и НДС. Существующие бизнес-парки относятся к сегменту класса А. Средняя ставка аренды на офисные помещения класса А в зоне между ТТК и МКАД равна 450-550 долларов за квадратный метр в год, не включая эксплуатационные расходы и НДС».

Но Елизавета Голышева уточняет, что сегодня, в условиях кризиса, массового ввода новых проектов и увеличения доли свободных офисов, можно найти площади и в рамках Москвы по ставкам, сравнимым с «заМКАДными» объектами. По словам собственника ГК «Экоофис» Андрея Ковалева, ставки в бизнес-парках «Дербеневский» и «Кожевники» на момент выхода проектов на рынок составляли порядка 700 долларов за квадратный метр в год, в период между кризисом 2009 и 2014 годов — порядка 550, сейчас — 350-400 долларов за квадратный метр в год. Разница еще и в том, что сейчас ставки номинируются в рублях.

При этом, скорее всего, с завершением кризиса именно бизнес-парки начнут развиваться снова быстрее других офисных проектов: идея экономить без потери качества весьма привлекательна.

А в более отдаленном будущем столичные бизнес-парки, по словам Клавдии Чистовой, могут начать делиться на отраслевые, как это происходит других странах. Например, уже сейчас первая очередь в Comcity будет почти полностью занята компаниями сфер IT и телеком (среди которых Oracle, «Ростелеком», «Группа компаний Систематика»).