В деревню, в глушь, в Москву Сколько стоят дачи на новостоличных территориях
Фото: Елена Коромыслова / Фотобанк Лори
Раньше дачные участки на территории Новой Москвы ничем не отличались от загородных соток в других районах Подмосковья. Сегодня они оказались на территории столицы и, по факту, превратились в городские. Мы попытались выяснить, что станет с новомосковскими дачами в ближайшие десятилетия, и есть ли смысл их покупать.
Вас здесь не стояло!
Сразу после того, как стало известно, что огромную часть Подмосковья присоединят к столице, цены на дачные участки здесь резко выросли. Однако довольно скоро все вернулось на свои места. Выяснилось, что люди не торопятся приобретать землю там, где в скором времени могут появиться городские кварталы с многоквартирными «гигантами». Сегодня, по словам директора по маркетингу «Главстрой Девелопмент» Сергея Михайлова, иметь дачу в Новой Москве, с одной стороны, конечно, привлекательно: здесь улучшается транспортная доступность, развивается инфраструктура. Но с другой стороны, это весьма рискованно: до сих пор не готов генплан территорий — в любой момент земли могут изъять для городских нужд.
«Со временем территория Новой Москвы будет развиваться — коттеджные поселки автоматически окажутся среди городской застройки. И хорошо, если окружение будет представлять собой малоэтажную застройку, а не "панельные гетто"», — говорит управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.
Вероятно, около 80 процентов традиционных дач (садовые некоммерческие товарищества) со временем будут переведены в категорию индивидуального жилищного строительства, считает управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна» Роман Коняхин. А это значит, что, во-первых, на них вырастут налоги, то есть содержать дачи в Новой Москве станет дороже, чем в любом другом месте Подмосковья. Во-вторых, большую часть поселков, которые окажутся рядом с застройкой, скорее всего, будут использовать под строительство таунхаусов и коттеджей, либо коммерческих объектов — офисных и торговых центров. Конечно, в таком случае участки у собственников выкупят девелоперы или государство, но дач в их традиционном понимании в Новой Москве в итоге практически не останется.
Фото: Алексей Михеев / Фотобанк Лори
По данным отдела аналитики семейства компаний KASKAD Family, в первую очередь рядом с многоэтажной застройкой окажутся участки, расположенные недалеко от крупных городов. Сейчас такая ситуация уже сложилась в некоторых районах в Троицком и Новомосковском округах.
«Вплотную к квартирной застройке оказались поселки "Настасьино" и "Соната-7" — рядом с ними возводят ЖК "Ново Никольское". Активно наступает урбанизация и на поселения Ватутинки и Филимоновское. На Киевском шоссе вблизи расширяющейся городской застройки города Апрелевка расположен коттеджный поселок "Мартемьяново". Сейчас здесь можно купить по-настоящему хорошие дома с очень большой скидкой — к примеру, на продажу выставлен новый коттедж площадью 770 квадратных метров с участком 17 соток с ландшафтным дизайном и зоной барбекю за 75 миллионов рублей. Изначально он продавался за 140 миллионов», — рассказывает Владимир Яхонтов.
Как именно будет развиваться ситуация дальше — пока неизвестно: градостроительный план Новой Москвы планируется утвердить лишь к середине 2016 года. Так что покупать традиционную дачу на присоединенных территориях, по мнению Романа Коняхина, сейчас целесообразно в только двух случаях: если ее расположение удобно для проживания или же ради получения московской прописки с минимальными вложениями.
И грядка, и прописка
Действительно, дача на территории Новой Москвы может обеспечить столичную прописку — при условии, что участок относится к категории «земли поселения» (или индивидуальное жилищное строительство, или личное подсобное хозяйство, или постоянное место жительства — сельхозназначение не подходит). Также нельзя прописаться на земельном участке без здания. А дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания.
Фото: Николай Винокуров / Фотобанк Лори
По словам Владимира Яхонтова, для того, чтобы получить прописку в загородном новомосковском доме, необходимо подать заявление о постановке на постоянный регистрационный учет по месту проживания в территориальное ФМС. При этом дача должна быть единственной недвижимостью в собственности. Если ФМС дает отказ, можно обратиться в суд. Как правило, эти действия не занимают много времени и всегда срабатывают.
Именно поэтому наибольшей популярностью в Новой Москве теперь пользуются дачные сотки, которые с минимальными усилиями можно перевести в категорию, позволяющую построить дом для круглогодичного проживания, говорит Роман Коняхин. Конечно, особенно привлекательны земли, обеспеченные всеми необходимыми для жизни коммуникациями (вода, газ, электричество). «Стабильно высоким спросом пользуются участки, расположенные в садовых некоммерческих товариществах, организованных Москвой. На их благоустройство — строительство дорог, электрификацию, газификацию и прочее — до 2018 года выделено 2,7 миллиарда рублей», — поясняет эксперт.
Но для использования в традиционном понимании дачи в Новой Москве уже почти никто не приобретает: приусадебный участок в черте города все же не вписывается в привычное понимание загородного образа жизни. На потенциальных покупателей не производит впечатление ни то, что крупные магистрали будут строить в отдалении от существующих поселков, ни возможное увеличение цены участка даже до 50 процентов, если рядом с ним так и не появятся городские высотки и шоссе.
По данным отдела аналитики семейства компаний KASKAD Family, 93 процента «дачного» спроса приходится на Московскую область — среди лидеров Подмосковья можно назвать Одинцовский и Солнечногорский районы. В Новой Москве исчезающий спрос относится к Домодедовскому и Подольскому округам. Все же Новая Москва — место для повседневной жизни. Поэтому строят и покупают здесь теперь или обыкновенные квартиры, или коттеджи в современных загородных поселках.
Фото: SevenOne / Фотобанк Лори
Дачники выбирают город
Хотя Новая Москва и является городской территорией, хорошая экология и отсутствие столичной суеты ей по-прежнему присущи. По этой причине коттеджные поселки на присоединенных «угодьях» пользуются довольно большой популярностью. Кроме того, спрос на них даже немного выше, чем в других районах области, из-за московской прописки. Особенно это касается мест, близких к МКАД — на расстоянии до 35 километров, или расположенных рядом с большими населенными пунктами. Благодаря хорошей транспортной доступности довольно востребован и район Птичного-Первомайского.
«В сегментах эконом- и бизнес-классов коттеджи Новой Москвы находятся в эпицентре интересов покупателей — они занимают первое место по популярности. В бизнес- и элит-классе уровень спроса уступает только Рублевке и Новой Риге», — рассказывает Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости TWEED.
«Рейтинг престижных направлений выглядит следующим образом: самые популярные районы для покупки загородной недвижимости — западные и северо-западные (Рублевское, Новорижское, Сколковское, Ильинское, Пятницкое, Волоколамское шоссе). Вторую строчку рейтинга занимают юго-западные районы (Минское, Киевское, Боровское, Калужское шоссе). И замыкают тройку лидеров северные направления (Ленинградское и Дмитровское шоссе)», — поясняет Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп».
По данным Романа Коняхина, и за 40 километрами от МКАД спрос на загородные участки тоже немного выше, чем на аналогичные подмосковные: чем дальше от «старой» Москвы, тем жилье становится дешевле, а возможность получения московской прописки сохраняется.
Но к выбору дома нужно отнестись, в любом случае, с максимальной осторожностью. Поскольку генплан еще не утвержден, остается риск появления рядом с «коттеджем мечты» очередной новостройки, напоминает Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость». Лучший выбор — это поселок рядом с лесом или недалеко от уже сложившейся застройки.
Деревня моя дорогая
По данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в садовых товариществах ближе к «старой» Москве участки с минимальным набором коммуникаций без дома стоят не более трех миллионов рублей. Например, недавно участок в шесть соток в товариществе «Дубки» (район поселка Газопровод) был куплен за 1,7 миллиона рублей. В коттеджных поселках участки площадью 8-10 соток реализуются примерно за пять-шесть миллионов рублей, а за 10 миллионов можно найти даже готовые дома. Также привлекательные предложения есть на престижном Калужском направлении в зоне аэропорта Внуково. Так, в садовом товариществе «Лапшинка» 14 соток с домом площадью 300 «квадратов» продают всего за 14,5 миллиона рублей.
Аналитики «Avito Недвижимость» отмечают, что по среднему показателю самые дорогие участки все же находятся в Новой Москве: в поселке Мосрентген средняя цена за сотку держится на уровне 922 тысяч рублей. Второе и третье место по этому показателю — за Красногорском и Котельниками. Здесь цена сотки составляет 667 тысяч и 611 тысяч рубле, соответственно. В целом, проведенный анализ указывает, что на стоимости участков, в первую очередь, сказывается удаленность от МКАД и лишь затем — принадлежность территории к Новой Москве или области. Так, в Королеве, Одинцово, Видном и Балашихе цены на участки заметно выше, чем в Щербинке, Ватутинках или Троицке, которые расположены в Новой Москве.
В среднем в 20-40-километровой отдаленности от МКАД цены на присоединенных территориях составляют 150-350 тысяч рублей за сотку. А объекты такого же уровня в 10-километровой зоне могут стоить и до миллиона рублей за сотку, говорит Сергей Цывин.
Согласно данным «Метриум Групп», цены на элитные объекты в Новой Москве стартуют от 20 миллионов рублей, минимальная стоимость сотки равна примерно 320 тысячам рублей. «В еще более престижных локациях на Новой Риге (до 30 километров от МКАД) средняя цена сотки составляет от 500 тысяч до двух миллионов рублей, на Рублевке – от 700 тысяч до пяти миллионов», — говорит Ольга Бахметьева.
Получается, что покупать дачу в Новой Москве стоит только для превращения ее в дом для постоянного проживания — отдых на природе в классическом понимании лучше искать в других районах Подмосковья. Коттеджные приобретения здесь более оправданны — цены не «кусаются», прописка обеспечена, а экология хорошая.