Мария Бор-Раменская

Без права прописки

Московские апартаменты: выясняем плюсы и минусы формата и любуемся проектами
St. Nickolas
St. Nickolas

Появившись сравнительно недавно, апартаменты вроде бы прочно заняли позиции на российском рынке недвижимости, по крайней мере, на дефицит покупателей их застройщики не жаловались. Но кто же будет жаловаться на отсутствие покупателей, да еще в сегодняшних — кризисных — условиях на рынке недвижимости?

Интересно также, как будет развиваться формат дальше, с учетом неопределенности статуса? И какие они — современные апартаменты? Проекты попадаются крайне интересные, можно сказать — знаковые для города.

Большой ценовой разброс означает возможность выбора для любой целевой аудитории — от творческой интеллигенции до топ-менеджеров международного уровня и владельцев серьезного капитала. Архитектурные, дизайнерские и инфраструктурные решения также различаются. О том, каковы особенности в создании апартаментов для разных потребителей, а также о перспективах формата мы поговорили с девелоперами, строителями и архитекторами.

Ценовая верхушка

Такие апартаменты предлагаются в элитных особняках, либо в составе статусных, премиальных отелей. Локация — только в центральных районах. Подобное предложение ориентировано на состоятельного покупателя, например на владельцев крупного бизнеса, или высокопоставленных чиновников. Это аудитория, для которой статус жилья является определяющим, и за высший класс покупатель в этом сегменте готов платить высшую цену.

«Предложение апартаментов премиум-класса крайне ограничено, чаще всего речь идет о реновации исторических зданий, довольно интересных с точки зрения архитектуры. Обычно им не менее 100 лет, — поясняет Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills. — Другим немаловажным аспектом является и клубный характер этих домов – обычно они рассчитаны всего на 10–40 апартаментов. Владеть такими апартаментами – значит иметь в своем активе очень редкий вариант действительно элитной квартиры».

До недавнего времени такие апартаменты предлагались без отделки, но в последнее время начали появляться проекты с готовой отделкой и встроенной бытовой техникой.

Сергей Кудрявцев, управляющий партнер Pridex, рассказывает, что аудитория подобных проектов часто предпочитает классический стиль, безусловно ассоциирующийся с высоким статусом и состоятельностью. Стоимость отделки общественных пространств в этих проектах практически равна стоимости отделки самих апартаментов — за счет сложных дизайнерских решений, дорогих лестниц, премиальных материалов, которые используются в отделке мест общего пользования. Если апартаменты продаются с готовой отделкой и встроенной техникой, то разумеется, вся мебель и оборудование в них также относятся к премиальной категории, что в свою очередь влияет на конечную стоимость.

Локация также удорожает стоимость — в том числе, стоимость строительства. Например, в проекте St.Nickolas предусмотрен механизированный паркинг. Это дорогостоящее решение, но в историческом центре невозможно создать обычную парковку на достаточное для нужд жильцов количество машиномест.

Кроме того, реконструкция старого исторического здания сама по себе может быть дороже, чем новое строительство. Это дополнительные затраты, которые также ведут к увеличению стоимости строительства, а значит и конечной цены для покупателя.

«По нашему опыту в подобных объектах в отделке используется натуральный камень по цене 200-300 долларов за квадратный метр, паркет иностранного производства — около 200 долларов за метр, средняя стоимость кухонных гарнитуров составляет от одного до шести миллионов рублей, бытовой техники — от полумиллиона до двух миллионов рублей — все сказывается и на цене продажи», — говорит Сергей Кудрявцев.

«В финишной отделке таких апартаментов полезно ориентироваться на практику ведущих сетевых отелей, и учиться у них, — рассказывает партнер архитектурного бюро Frontarchitecture Владислав Спицын. — Это и подход к выбору строительных, отделочных материалов, комплектующих, и требования к эргономике пространства. Основательность и щепетильность в выборе материалов сочетается с отличными дизайн-решениями.
».

Вам, трудоголики

В сегменте элитных апартаментов существует отдельное предложение для тех покупателей, которые предпочитают жить и работать в одном и том же месте и не тратить дополнительного времени на дорогу от дома до офиса и обратно.

Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group рассказывает: «Элитные жилые апартаменты в составе многофункциональных комплексов представляют собой комплексную среду для жизни и работы. Последнее становится возможным, если в составе комплекса есть офисная составляющая. К примеру, в МФК "Город Столиц" первые 17 этажей занимает бизнес-центр класса "А"».

Понятно, что для обеспечения приватности жильцов апартаментов приходится приложить усилия — это продуманное зонирование, многоуровневая система контроля доступа и т.п. Девелопер обязан позаботиться о разведении разных потоков пользователей МФК: в вышеупомянутом «Городе Столиц» жители, работники офисов и посетители комплекса имеют разные уровни доступа. Встретиться они могут только в «общественной» части комплекса, где расположены кафе, рестораны, фитнес.

Сергей Кудрявцев приводит пример из практики компании Pridex: «Мы реализовывали подобный проект для Calzedonia. В данном случае западная компания целенаправленно искала здание, где было бы возможно совмещение жилой и коммерческой составляющих. Компания выкупила у застройщика целый этаж в том же комплексе, где расположен ее офис, и обустроила несколько отдельных апартаментов для топ-менеджеров и корпоративный апарт-отель, предназначенный для рядовых сотрудников. Фактически, это жилье для тех, кто основную часть времени проводит на работе и возвращается домой, чтобы поспать. Кроме того, у жильцов этих апартаментов может возникать необходимость в пространстве для общения с коллегами и приема ненадолго приезжающих гостей». Все это определяет особенности планировки: апартаменты «для трудоголиков» относительно невелики по площади, акцент сделан на гостиной, объединенной с кухней, спальни же наоборот небольшие, но их может быть несколько в одних апартаментах.

Что касается дизайна — как правило, это функциональные решения, материалы используются, по статистике Pridex, следующих ценовых категорий: керамическая плитка стоимостью около 100 долларов за метр, паркет российского производства — порядка 60 долларов за метр, кухонные гарнитуры стоимостью от полу- до полутора миллионов. рублей, бытовая техника — от 0,2 до 0,8 миллиона рублей.

Стиль «яппи» vs апартаменты для семейных

Для молодых успешных профессионалов готово отдельное предложение. Сергей Труханов, архитектор, руководитель архитектурного бюро T+T Architects приводит в качестве примера апартаменты в лофт-кварталах: «Создавая архитектурный проект лофт-квартала архитекторы ориентируются на успешных яппи, здесь покупают жилье состоявшиеся креативные личности "слегка за тридцать". В таких кварталах творческая атмосфера для людей, ищущих себе жилье и офис в одном месте, заказчик реализует концепцию "живи и работай"».

Подобная концепция реализована, например, на Даниловской Мануфактуре или в резиденции Loft Garden.

Другой тип предложения, ориентированного на молодых успешных людей – это создание нашпигованной высокотехнологичными решениями жилой среды, которая будет органична для поколения, выросшего в эпоху бурного развития интернет и связанных с ним технологий.

Третья концепция апартаментов для яппи – создание жилого комплекса в центре культурной и клубной жизни города.

Семейные покупатели на рынке апартаментов тоже есть — особенно если застройщик создает инфраструктурные объекты самостоятельно, считая это дополнительным конкурентным преимуществом. Есть и объекты, которые, не имея собственных детских садов, школ и поликлиник, находится в «обжитых» районах с развитой локальной инфраструктурой.

В центральных районах города главные преимущества именно для семей с детьми — закрытая охраняемая территория, что означает высокий уровень безопасности, и ограниченное количество соседей одного социального статуса. В проектах за пределами ТТК — низкий уровень цен, сочетающийся с продуманной концепцией (индивидуальный проект, тщательно оформленные общественные зоны и т.п.). Фактически, переступая порог такого апарт-комплекса, его обитатель оказывается в собственном, изолированном от остального города мире. Справедливости ради, чаще всего такой уровень благоустройства присутствует в комплексах бизнес-класса, но встречается и в комфорт-классе.

«Апартамент бизнес-класса в нашем понимании — это большое пространство площадью 100-150 квадратных метров, с панорамным видом, большими окнами от пола, с большим количеством естественного света. Для такого пространства характерны объединенная кухня с гостиной, большие гардеробная и санузел при главной спальне, — рассказывает Григориос Гавалидис, глава архитектурной студии GaFa. — В отделке предпочтения отдаются натуральным материалам, естественным цветам и природным оттенкам. Например, массив дерева дорогих пород, натуральный камень — сланец, мрамор. Мы часто используем греческий декоративный отделочный материал, различные интерьерные металлы итальянского производства, клинкерную плитку».

Так быть или не быть?

Апартаменты строят во всех ценовых сегментах — от элитного до комфорт- и даже эконом-класса, хотя сами застройщики предпочитают даже объекты нижней ценовой категории относить к «бизнес-классу», либо избегают обозначения классности таких проектов вообще. Тем не менее, они есть.

С точки зрения покупателя приобретение апартаментов комфорт-класса в Москве несет в себе такие плюсы, как стоимость (зачастую она ниже на 10-15 процентов, чем у квартир) и расположение объекта (как правило, комплексы апартаментов расположены на территории бывших промзон, но при этом в непосредственной близости от метро или у центра Москвы), рассказывает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group.

«Некоторые говорят о том, что застройщику нет необходимости строить социальную инфраструктуру в комплексах апартаментов, однако мы, как и некоторые другие застройщики, в своих проектах изначально решили предложить покупателям полноценный продукт для комфортного проживания, с детскими и спортивными площадками, концепцией "двор без машин", магазинами, центром раннего развития, детским садом и т.д.», — рассказывает эксперт, добавляя, тем не менее, что некоторые покупатели в проектах компании «Фили Град» и «Водный» в итоге смогут получить их со статусом квартиры, поскольку перевод апартаментов в квартиры коснулся их будущего жилья. Правда, как отмечает Ольга Тараканова, директор отдела городских продаж ORDO Group, это лишит жителей возможности с полным правом не соблюдать положения жилищного кодекса о соблюдении правил проживания — на апартаменты они не распространяются. Так что после смены статуса с легким сердцем пошуметь после 23:00 уже не удастся.

Как уверяет Ле Чыонг Шон, генеральный директор ИК Incentra, именно покупатели апартаментов могут в первую очередь рассчитывать на сервис и комфорт классом выше ценовой категории приобретаемого объекта, относя, в частности, свой МФК «Ханой-Москва» к ценовому сегменту «эконом+» при уровне услуг и инфраструктуры, соответствующем сегменту «бизнес».

Впрочем, напоминает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК Лидер, инфраструктура и сервис класса «бизнес» давно шагнули и в «жилой» комфорт-класс, не только в сегмент апартаментов. В частности, по словам эксперта, жилые проекты корпорации формата UP-кварталов соответствуют 16 из 21 требований, предъявляемых к проектам бизнес-класса.

К тому же, как напоминает Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co, плата за «коммуналку» для владельцев апартаментов будет выше, чем для владельцев квартир. «При этом отсутствуют различные льготы и субсидии. Еще одна особенность апартаментов (для кого-то плюс, а для кого-то минус) — упрощенный механизм перепланировки помещений. С одной стороны, можно воплотить множество дизайнерских идей, с другой — велика вероятность протечек и прочих коммунальных аварий», — рассуждает эксперт.

В компании Est-a-Tet подсчитали для «Дома», что коммунальные услуги в апартаментах, в среднем, выше, чем в квартирах, на 15 процентов, а разница в размере налогов составляет примерно 20-25 процентов (то есть, например, за квартиру стоимостью пять миллионов рублей владелец будет платить четыре тысячи рублей в год, а за схожие по параметрам апартаменты стоимостью четыре миллиона — уже 20 тысяч. При этом «лишний» миллион, как говорят в Est-a-Tet, все равно компенсируется перерасходом по коммунальным и налоговым платежам лишь через несколько десятилетий.

Перспективы высококлассных апартаментов премиум- и элитного сегментов эксперты рынка также оценивают по-разному, встречаются самые полярные мнения. «В элитном сегменте владельцами апартаментов часто становятся люди, у которых уже есть квартира или дом, поэтому для них момент с пропиской не критичен. На первое место выходит главное достоинство апартаментов — цена. Себестоимость строительства апарт-комплексов ниже, чем строительство жилья, поэтому этот формат недвижимости девелоперы будут предлагать рынку. Среди покупателей есть те, кому удобно иметь в собственности именно апартаменты: их можно сдать в аренду под офис, гостиницу, а также легко перепрофилировать из жилого пространства в коммерческое помещение, например, под частную клинику, студию, шоу-рум», — уверена Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Категорически не согласен с экспертом Юрий Неманежин, управляющий партнер Gravion Group: «Элитные апартаменты умерли как класс. Все, что осталось в этом сегменте, не представляет особой ценности для покупателя, особенно по той цене, по которой эти апартаменты продавались. Падение интереса потенциальных покупателей связано с общим падением рынка. И если у элитного жилья стандартных форматов есть шансы на продажу, то у апартаментов, учитывая все их специфические особенности, таких шансов просто нет. Единственный разумный выход — сбросить цену и продать, а полученные деньги инвестировать в полезное дело».

Елена Комиссарова, генеральный директор «БЭЛ Девелопмент», предлагает компромиссный вариант: «Популярность апартаментов у покупателей растет, что может привести и к появлению корректировок в законодательстве, которые зафиксируют статус апартаментов. Этих изменений ждут как девелоперы, так и потенциальные покупатели недвижимости этого формата. Скорее всего, скоро появится новое понятие — "жилой апартамент", подразумевающее возможность прописки. Но нужно понимать, что такие изменения будут доступны не всем проектам, а лишь тем, которые будут отвечать требованиям недвижимости для проживания».

Как аргумент «за» светлое будущее для формата апартаментов можно рассматривать и интерес к нему инвесторов. «Еще в начале 2011 года разница в стоимости апартаментов и квартир составляла более 40 процентов. Сегодня разрыв в стоимости существенно сократился и составляет около 12 процентов, что говорит о более выгодном положении апартаментов как инвест-продукта на протяжении последних нескольких лет, — рассказывает Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome. — Апартаменты отличаются от квартир достаточно высоким процентом инвестиционных сделок на ранних стадиях проекта. Потенциальный инвестор скорее заинтересуется апартаментами ближе к центру, чем квартирой в спальном районе Москвы при равнозначной стоимости. Сегодня около 20 процентов сделок с апартаментами — инвест-покупки».

Специальные предложения
Горячие предложения