«Бесплатно — только у помойки, где гопота царапает машины» Проблема с парковкой в Москве становится все острее

По статистике столичной мэрии, паркингами сегодня обеспечено не более ⅕ всех столичных автомобилей. Более четырех миллионов авто «живут на улицах», и эта цифра неуклонно увеличивается. Параллельно идет расширение зоны платной парковки. Одним словом, парковочных мест не хватает. А значит, на этом можно заработать.

«Дом» опросил экспертов рынка недвижимости, насколько перспективны сегодня вложения в машино-места, сколько на этом можно заработать и как подойти к вопросу.

Хватай, а то убежит

Если уж по-честному, то плохо с парковками в Москве было всегда — по крайней мере, последние четверть века. В момент зарождения рынка недвижимости, с началом активного строительства в центре Москвы, этот вопрос заострился очень быстро. Первые элитные дома просто не имели подземных парковок. Места для автомобилей стали появляться в жилых комплексах в 1999-2002 годах, и были опцией исключительно элитной.

При этом, если сегодня нормальной ситуацией для элитного ЖК является обеспеченность машино-местами более двух на квартиру, 15 лет назад их хватало не всем жителям. Такой «расклад» обеспечивал спрос и на покупку, и на аренду машино-мест. Отсюда и растут уши у спекуляций на машино-местах — люди вкладывались в покупку паркинга на этапе котлована, дожидались окончания строительства и сдавали актив в аренду, ожидая дальнейшего роста стоимости, либо перепродавали сразу после сдачи комплекса. Прибыль могла составить и 200 процентов, хотя, справедливости ради, такой доход гарантированным не был.

Пошли в народ

А как обстоят дела сейчас? Несмотря на растущее количество автомобилей на московских улицах и на расширение зоны платной парковки, обеспеченность парковочными местами сейчас выше, чем в начале 2000-х. И это понятно — за прошедшие годы строились и паркинги, и жилые комплексы с собственными паркингами.

Комментарий с одного из женских форумов к теме вложений в машино-места, февраль 2012 года. Орфография и пунктуация сохранены:
Очень выгодно! Никаких проблем и амортизации как с квартирой! Я сдаю по 10000, а стоят они по 2млн. где-то.На них очередь стоит, при том,что первые два года все рассуждали а нафиг покупать,если можно арендовать по 4 тыс всю жись.

Сегодня все московские новостройки сдаются с паркингами. Нормативы для эконом-класса и комфорт-класса — от 1 до 1,7 м/м на квартиру, для бизнес-класса и выше — от 2 м/м на квартиру (плюс гостевая парковка из расчета 40 автомобилей на 1000 жителей). Среднее количество парковочных мест в столичных ЖК оценивается в 1,25 на одну квартиру.

«Заработать на покупке машиноместа сейчас проблематично, — говорит Евгений Клец, начальник управления продаж компании “Вектор Инвестментс”. — Многие девелоперы сейчас сдают нераспроданные парковочные места по приемлемой ставке. В классах эконом- и комфорт- отмечается тенденция к снижению стоимости машино-мест». Впрочем, это хорошая новость, скорее, не для инвесторов, а для покупателей-автомобилистов: ЖК демократичного сегмента сейчас в массе расположены все же вне зоны платной парковки. Так что в спальных районах и ближайших пригородах ломового спроса на машино-места, как и взрывного роста цен, ждать, вроде бы, оснований нет. По разным оценкам, данным представителями компаний-застройщиков неофициально, в московских ЖК сейчас пустует от трети до половины парковочных мест.

Почем опиум для народа

Сколько машино-места под домом стоят сегодня? От полумиллиона (если речь о пригородных ЖК) до полутора миллионов в сегментах эконом- и комфорт-, и до 3-4 миллионов рублей и выше, что сопоставимо уже со стоимостью недорогих квартир, — в премиальных ЖК.

В Питере, как говорит Николай Лавров, руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор компании «Недвижимость в Петербурге», цены на машиноместа не отстают от московских (от 700 тысяч до полутора миллионов руболей в ЖК комфорт-класса до нескольких миллионов — в центре города). При этом, подчеркивает эксперт, в отличие от Москвы, в Петербурге машиноместа продолжают считаться роскошью.

По мере повышения строительной готовности дома недорогой гараж может солидно прибавить в цене, приводит пример Роман Куликов, руководитель отдела продаж Est-a-Tet: «Если на старте место стоило полмиллиона, к моменту сдачи дома это могут быть уже 800 тысяч рублей, — говорит эксперт. — И все же, по сравнению с вложениями в квартиры рост стоимости просто смешной. Доходность от сдачи в аренду крайне низкая — менее 5 процентов годовых при окупаемости порядка 20 лет, и то без простоя».

Но это не значит, что покупать машино-места «впрок» бессмысленно. Покупка квадратных метров в паркинге — неплохой способ сохранения средств, если на квартиру не хватает, а влезать в ипотеку нет желания или возможности. «Наиболее перспективными для такого рода инвестиций были и остаются дома премиального сегмента в центре Москвы, но и ценовой уровень входа в такой проект далеко не каждому по карману — речь будет идти о миллионах рублей», — подчеркивает Евгений Клец.

Есть и еще один момент. Все эти годы парковочные места имели статус нежилых помещений, и при регистрации прав собственности за владельцем регистрировали долю в праве общей собственности на помещение, здание или сооружение, предназначенное для размещения транспортных средств. А с июня 2016-го машино-места признали отдельным объектом недвижимости, не относящимся ни к жилым, ни к нежилым помещениям. Изменения в законодательстве вступают в силу 1 января 2017 года. «Сегодня заработать на покупке машино-места вполне реально, особенно с учетом того, что паркинг получает новый статус — объекта недвижимости. Поэтому нынешним собственникам или тем, кто успеет приобрести машино-место до 1 января 2017 года, стоит подумать об этом инвестиционном предложении. Очевидно, что в скором времени стоимость машино-мест начнет расти», — прогнозирует Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development.

«Вложение в парковочные места может быть очень выгодным, — говорит Екатерина Румянцева. — Однако предсказать размер маржи от такой покупки не так-то просто, она будет зависеть от количества квартир в проекте, адекватности установленной цены, стоимости машино-мест в соседних, подобных по классу проектах, и прочих факторов. Тем более, что застройщик может в процессе изменить проект так, что это обесценит приобретение». Но затея с вложениями в машино-места, по словам эксперта, вполне может быть экономически интересной. В качестве примера Румянцева приводит парковочные места в проекте Newa Towers, прибыль от перепродажи которых после завершения продаж апартаментов может, по ее прогнозу, составить 15-20 процентов. Правда, уже сейчас, «на входе», эти машино-места стоят от 60 тысяч долларов за единицу.

Комментарий с Форума Винского, обсуждение темы вложений в машино-места, июнь 2016 года. Орфография и пунктуация сохранены: Я живу на М.Жукова квартал ВелтонПарк, здесь новые ЖК с закрытой от авто территорией. То есть у дома парковки нет и даже не подъехать, рядом дома где нет даже гостевой парковки от слова совсем. Подземные паркинги продавал застройщик от 1 млн рублей. Сегодня в продаже места начиная от 2 млн рублей. Машин много дорогих и люди платят сходу от 10тр в месяц и это за кривые малогабаритные места, большие с локацией минимум 12тр месяц и их нужно «ловить». Бесплатно тоже можно у помойки/стройки где выгуливают собак которые ссут на авто, а местные гопота ставит пивные бутылки на крыши и пускает «волну» от крыла до крыла от делать нечего и классовой ненавести.

Чужие здесь ходят?

Распространенный аргумент против вложений в машино-места — невозможность их приобретения «в отрыве» от квартиры или апартамента. Однако, если разобраться, становится понятно, что зайти «со стороны» можно, и даже не очень сложно. Особенно сейчас, когда машино-мест построено много, и спрос за ними не успевает. В таком случае, как рассказывает Николай Лавров, застройщики стараются в первую очередь привлечь на объект соседей. Кроме того, приобрести машино-место в новом доме можно уже на вторичном рынке — у новоселов. «Часто бывает, что продавать машино-места соседям запрещено уставом ТСЖ, — говорит эксперт. — При этом жильцы, не имеющие собственного авто, покупают машино-места у себя и втихаря сдают соседям».

Материалы по теме:

«Я не позволяла себе ничего, каждая копейка уходила на кредит»Рассказ россиянки, купившей не одну квартиру при зарплате в 40 тысяч рублей

8 августа 2016

Просьба освободить районыПоезд дальше идет, или как метро изменит жизнь на окраинах Москвы

29 февраля 2016

Катись, колесоПодмосковные новостройки, из которых можно добраться до Москвы на велосипеде

10 ноября 2015

Бывает и проще: застройщики и сами продают машино-места «на сторону» — в отрыве от приобретения собственно квартир. «В этом году в Black Friday Real Estate (маркетинговая акция ряда застройщиков, «распродажа недвижимости», в рамках которой предлагаются объекты недвижимости с дисконтом. — прим. ред.) помимо жилья отдельно продаются и машино-места. Насколько нам известно, это нормальная практика. Например ЖК "Бутово Парк" выставляют у нас только машино-места без квартир. Миниполис “Самоцветы” тоже предлагают машино-места любому желающему, не только жильцам», — рассказывает Юлия Солодовникова, руководитель ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA.

В общем, поле для деятельности у купивших машино-место «впрок» есть. Космических прибылей это вложение не гарантирует, но средства сохраняет, и позволяет обеспечить себе пусть небольшой, но стабильный ручеек рентного дохода.

Остается последний вопрос: а как выбрать машино-место для вложений? Понятно, что сыграть надо будет на дефиците. Во-первых, советует Никита Чулочников, член правления ассоциации «АКОН», нужно представлять себе планы развития города и, что особенно важно, перспективу на расширение зон платной парковки. «Тенденция к расширению зон платной парковки, к сужению возможностей для свободной парковки в районах плотной застройки существует уже сейчас, — говорит эксперт. — если она будет развиваться и дальше, особенно в сочетании с постепенным увеличением стоимости парковки, покупка машино-мест в ЖК для их последующей аренды может стать интересным вложением. При этом важно заранее спрогнозировать, в каких районах дефицит мест для парковки со временем станет особенно острым».

Николай Лавров советует обращать внимание на объекты с небольшой придомовой территорией — чтобы собственникам не хватало парковочных мест на улице. «С наибольшей прибылью можно продать машино-место в период с декабря по февраль, — советует эксперт. — В этот период те, кто почистил машину, склонны задумываться о приобретении собственного машино-места. В целом же, если парковок в районе немного, заработать на вложении можно от 10-15 первоначальной стоимости, не считая арендного дохода».