«Общее ощущение было — все рухнуло» Как обогатиться на жилье в кризис: реальные истории от выживших в 98-м

18 августа 1998 года россияне еще раз убедились в особой роли этого месяца в жизни нашей страны. Первый «черный вторник» запомнился резким ростом курса доллара с 6 до 12, а там и до 20 рублей. Чьи-то накопления обесценились в считаные часы, а кто-то внезапно смог позволить себе и квартиру, машину.

Ждать ли чего-то подобного в нынешний кризис? И как все происходило в 1998-м? Вспоминают участники рынка недвижимости с солидным «кризисным» стажем.

Денис Попов, управляющий партнер компании Contact Real Estate:
Представительства западных компаний закрывались и уезжали.Общее ощущение было — все рухнуло. Осень была откровенно тяжелая, хотя, конечно, рынок недвижимости жил с существенной задержкой, и тяжелее всего пришлось к лету 1999 года. Это затяжное состояние продолжалось в течение двух лет — примерно как происходит и сейчас.

Помню случай из личной практики, когда сделка была назначена на двадцатые числа августа, а деньги у клиентов лежали в «Альфа-банке». Каким-то чудом они смогли через неделю после 18 числа получить деньги, на тот момент — порядка 200 тысяч долларов. Квартиру покупали в районе Арбата, площадью 120 кв.м, в новом на тот момент доме. Для тех времен случай просто уникальный: забрать долларовый вклад из банка после 18 августа 1998 года было нереально .

Алексей Сидоров, директор по развитию департамента городской недвижимости компании Point Estate:
В 1998 году рынок элитной недвижимости остановился. Я тогда работал в одной из крупных по тем временам компаний — «Русском инвестиционном доме», мы продавали практически все элитные проекты того времени: ЖК «Груббер Хаус» (Новый Арбат, 29), ЖК «Опера Хаус» (Остоженка, 25), дома в Сокольниках (ул. Маленковская, Б. Остроумовская, Короленко), ЖК «ТОРИСС Хаус» (Якиманка, 40) и, конечно, «Золотые ключи -1» (Минская ул.) и др. Цены на Остоженке начинались от 2300 долларов за метр — правда, это были совсем другие доллары.

Кризис был первым на нашем рынке, поэтому никто не понимал, что происходит и как действовать. Но тогда все легче переносилось, может быть потому, что все были моложе.

Лично у меня таких средств, чтобы спасать, не было. Но в августе родился второй ребенок, так что пришлось продавать машину — «Волгу». А вот «Русский инвестиционный дом» разорился: как раз перед кризисом они начали тратить большие средства на медийные проекты, выступали спонсорами «Что? Где? Когда?», открыли собственную передачу, придумали торговую марку «Басалай» (по фамилии владельцев) для продажи крупы, масла и прочих продуктов питания — слава Довганя не давала покоя. В итоге, средств на поддержание основного бизнеса не оказалось.

Александр Шарапов, президент BECAR Asset Management Group:
До августа 1998 года нам хватало денег, чтобы приобрести только один этаж в бизнес-центре на Сампсоньевском проспекте в Санкт-Петербурге. В кризис цены рухнули очень мощно, и в октябре 1998 году мы совершили сделку — приобрели весь бизнес-центр (4000 метров) на Сампсоньевском за те же 400 тысяч долларов, котоых до августа 98-го нам хватало на 1000 квадратных метров. Благодаря валютным анкоплениям мы смогли приобрести в 1999 году здание завода «Русский дизель», принадлежащее до революции семье нефтепромышленников Нобель. Так появился бизнес-центр «Нобель». Одним словом, кризис 1998 года дал нам возможность войти в рынок девелопмента.

Ирина Гудкина, бизнес-тренер, автор собственной методики продаж в риелторском бизнесе. Управляющий партнер тренинговой компании «Максимум». В конце 90-х — агент, затем заместитель директора АН «Бекар» :
Новостройки в кризис 98-го стремительно подешевели и «утащили» за собой «вторичку». Покупали те, кто работал в иностранных компаниях, жил за границей, имел доход в СКВ. Отлично шли обмены. Пользовалась спросом подешевевшая «первичка». Из примеров: у нас был клиент, нацеленный на однокомнатную квартиру в новостройке. Деньги держал в долларах — и в итоге купил «трешку». Квартир тогда смотрели очень много, один мой клиент за две недели посмотрел 80 (восемьдесят, да) квартир . Купил в итоге третью по счету.

Одна клиентка, когда уже обо всем было договорено с продавцами, буквально перед нотариатом, позвонила им и, нажимая на падение спроса, снизила цену на треть. Вообще, после того кризиса в некоторых агентствах недвижимости звонок с требованием снизить цену, «иначе — все!» стал, скажем так, частью корпоративной культуры и обязательным пунктом обучения агентов.

Елена Медведева, руководитель офиса «На Алексеевской», «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвжимости»:
Расчет за вторичные квартиры в 98-м проводился в долларах, а за квартиры в строящихся домах — в рублях. Из-за резкого роста курса валюты цены на вторичное жилье не успели скорретироваться. Цены на «вторичку» заметно выросли (в переводе на рубли), а на новостройки — нет. Например, наши клиенты продали 35-метровую «однушку» на Измайловском проезде, а взамен приобрели трехкомнатную квартиру в 75 метров в новостройке в Марьино.

Рынок в 1998 году был очень активный, особенно декабрь, покупатели просто «сметали» все предложения. В декабре я провела 11 сделок. А с наступлением 1999 года наступило полное затишье. Спрос упал до нуля, полгода сделок практически не проводилось. Помню, в последних числах декабря 1998 года к нам пришел клиент и попросил срочно продать его квартиру. Квартира на тот момент оценивалась в 44 тысяч долларов (стандартная двушка в Строгино с кухней в 6 метров). Выставили мы ее в декабре 98-го за 42 тысячи долларов, а продали в июле 1999 года — за 23,5 тысячи.

Дмитрий Чариков, вице-президент АСУРН: В то время ипотеки на российском рынке недвижимости еще не существовало, и рассрочку за квартиру на весь срок строительства мог предоставить только первичный рынок. У «девелоперов 90-х» не было ни контролирующих органов, ни возможности получить кредит в банке на старт проекта, ни маркетинговых стратегий, а вместо 214 ФЗ — так называемые «понятия». Хорошо это или плохо — судить не мне, но вот обманутых дольщиков в то время почему-то не было!

Ирина Кирсанова, директор по маркетингу АО «Пересвет-Инвест»:
В 1998 году рынок был более зависим от иностранной валюты, поэтому резкое падение рубля обесценило и недвижимость. В текущий кризис стоимость квартир из-за деноминации рубля существенно снизилась в долларах, но реализация жилья ведется в рублях. В итоге, для российских покупателей стоимость недвижимости сократилась, но не так существенно, как в 98-м. В 2016-м, например, цена метра на вторичном рынке недвижимости столицы снизилась на 13 процентов в долларах, а в рублях — на 0,6 процента.

Кроме того и цена недвижимости в 98-м была другая. После дефолта квадратный метр жилья в районе Марьино стоил около 300 долларов, в Южном Бутово — 280 долларов .

Алексей Бернадский, директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet: У многих граждан не было ни накоплений, ни возможности для приобретения недвижимости, поэтому сделки на рынке просто прекратились первые полгода после кризиса. То есть, в 1998 году все рухнуло в одночасье, но тогда людям особо было нечего терять. Что самое интересное — состояния безнадежности в 1998 году не было, мы ожидали, что после такого падения неизбежен рост. С 2014 года мы наблюдаем совершенно другой тип кризиса — вялотекущий, и сейчас такого потенциала для роста , как в 98-м, у рынка нет. Тогда после 2000-х годов рынок оживила ипотека, которая впервые появилась на рынке как инструмент и простимулировала спрос. Сейчас у меня сложилось впечатление, что для вторичного рынка текущая ситуация — это уже не кризис (потому что кризис это временное явление, которое проходит), а переход в новое состояние, когда спрос минимальный и его продолжают «оттягивать» новостройки.

Алексей Оленев, генеральный директор УК «Тушино 2018»: Рассматривать 1998 год в качестве некого «мерила» кризисных явлений на рынке недвижимости в целом, на мой взгляд, не совсем корректно. Причин несколько:
1) Рынок новостроек как таковой на тот момент находился в зачаточной стадии и только формировался. Даже печально известная «Социальная инициатива» возникла только в 2000-м году.
2) Основная часть сделок происходила на вторичном рынке.
3) Законодательная база, регулирующая взаимоотношения продавца и покупателя на рынке новостроек, на тот момент не имела профильных акцентов, позволяя осуществлять сделки с использованием разнообразных схем, зачастую «серых» и крайне ненадежных.

Максим Каварьянц, коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал»: Если кризис 1998-го можно назвать кризисом красного уровня, который отличался стремительным обесцениванием денег и весьма быстрыми сроками восстановления экономики, то кризис 2014-го был вполне ожидаемым еще со времен предшествующего ему кризиса 2008-го и дополнительно усугубился введением санкций. Поэтому полное восстановление рынка сейчас может занять около четырех-пяти лет.

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга Knight Frank: В целом, за четыре месяца 1998 года цена на недвижимость в Москве снизилась на 6 процентов. По итогам 1999 года — примерно на 25 процентов. Но это были долларовые цены. Сегодня цены рублевые, и они как минимум не выросли. А про валютный эквивалент даже не хочется думать — сравнение стоимости сегодняшней «элитки» с докризисным экономом — самое безобидное на сегодня. Сегодняшний кризис находится, наверное, где-то посередине «шкалы кризисов»: это, конечно, не 1998-й, когда и рынка в сегодняшнем понимании практически не было, но и не 2008-й, когда остановились многие проекты и разрушились многие надежды, а участники рынка еще долго опасались второго, а то и третьего дна.