От квартиры до могилы Как принять квартиру в новостройке и не умереть
Фото: Интерпресс / PhotoXPress.ru
В конце июля 44-летний житель Уфы погиб на стройплощадке, куда приехал с семьей, чтобы осмотреть приобретенную им квартиру в строящемся доме. Он прикоснулся руками к забору вокруг стройки и получил удар электрическим током. Скончался на месте.
Случай, конечно, исключительный, и процесс осмотра квартиры вряд ли можно назвать смертельно опасным, но редкий покупатель знает, как себя вести на стройплощадке и как на самом деле нужно принимать уже достроенное жилье у застройщика.
В каске и без детей
В норме попасть на стройплощадку без сопровождения вообще нельзя. Прибывающие на осмотр стройки должны проходить инструктаж по технике безопасности, расписываться в соответствующем журнале, получать защитные каски.
Ограждение вокруг участка, впрочем, все равно не должно представлять опасности для граждан — и именно поэтому по факту произошедшего в Уфе возбуждено уголовное дело по части 2 статьи 109 Уголовного кодекса РФ («Причинение смерти по неосторожности вследствие ненадлежащего исполнения лицом своих профессиональных обязанностей»).
Как правило, купивших квартиру в строящемся доме (и тех, кто только планирует покупку), сопровождает сотрудник компании-застройщика или агентства, осуществляющего продажу. Людей просят, помимо касок, заранее надеть закрытую обувь без каблуков — «лабутены» неуместны.
Неуместны на стройплощадке также дети в возрасте до 14 лет (детей постарше обычно пропускают — но только в сопровождении родителей) и животные.
Снимать каски во время осмотра не разрешается. Также запрещено употреблять в процессе алкоголь. Прибыть на стройплощадку в состоянии опьянения — плохая идея: ответственные сотрудники просто не пропустят на территорию тех, кто навеселе.
Еще на стройке нельзя курить. Зато можно и нужно задавать вопросы — все те, что касаются возводимого объекта.
Фото: Интерпресс / PhotoXPress.ru
Основы основ
Дом введен в эксплуатацию, время принимать квартиру у застройщика. Как сделать это правильно и какие меры принять, если состояние передаваемого жилья далеко от идеала — когда от увиденного хочется или умереть, или кого-нибудь убить?
Первое и главное правило — никогда не подписывать акт приема-передачи жилья до осмотра. Этим грешат легкомысленные покупатели и те, кому не терпится наконец получить ключи от квартиры.
На приемке должны присутствовать все дольщики, указанные в договоре долевого участия в строительстве. С собой необходимо взять паспорта (для доверенных лиц — нотариально удостоверенные доверенности), договор, желательно — копии документов.
Очевидно, на просмотр квартиры в только что сданной новостройке не стоит приходить в парадной одежде — особенно если жилье сдается без отделки. Каким бы чистоплотным ни был застройщик, в доме наверняка остались следы его бурной деятельности и активности ремонтных бригад.
Проверять товар лучше в светлое время суток — тоже прописная истина, которой некоторые пренебрегают. «Вдобавок рекомендую взять с собой хороший фонарик — он позволит рассмотреть темные помещения кладовки и санузлы, а также инженерные ниши и другие труднодоступные части квартиры», — советует руководитель ГК «Атлант» Роман Лябихов.
Если говорить о времени года — принимать квартиру целесообразнее зимой, поскольку сразу можно проверить, работает ли отопление. Но здесь покупатель бессилен — если дом сдается летом, отложить приемку до зимы вряд ли получится.
Еще один нюанс выделяет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова — после получения сообщения от застройщика о том, что дом введен в эксплуатацию, в течение семи рабочих дней нужно направить ему заказное письмо с уведомлением о готовности осмотреть и принять квартиру. Таким образом покупатель снимает с себя ответственность за задержки с осмотром и приемкой жилья.
Докопаться до сути
По словам Доброхотовой, осмотру подлежат:
— Бетонные конструкции и стены: сюда входят монтажные швы и стыки, стяжка пола. Важно проверить наличие неровностей на стенах. Неровности допустимы, но только в рамках действующих СНиП.
Фото: Интерпресс / PhotoXPress.ru
— Потолок: высота потолка должна соответствовать показателю, заявленному в проекте. Допустимые отклонения и неровности на плоскости также прописаны в СНиП.
— Двери и окна, балконы и лоджии: проверке подлежит целостность оконных и дверных конструкций, качество их монтажа. Необходимо проверить все запорные устройства, ручки, петли, уплотнители, наличие сливов.
— Электрика: проверяется освещение во всех помещениях, работоспособность и качество крепежа всех розеток, дверной звонок, измеряется напряжение, сила тока. Желательно протестировать провода на наличие повреждений.
— Водоснабжение: наличие и положение счетчиков, работа запорных кранов, наличие теплоизоляционных материалов на трубах — все это необходимо проверить.
— Канализация: наличие и правильность установки тройников в ванной, туалете и на кухне. Качество монтажа сантехнического оборудования, уровень уклона канализационных труб.
— Системы отопления, вентиляции, подъезд, лестничная площадка, работоспособность имеющихся в помещении приборов и пожарной сигнализации.
«Необходимо также замерить действительную площадь квартиры. Все замеры нужно выполнять оборудованием, прошедшим поверку, чтобы не было разногласий с застройщиком», — отмечает Ирина Доброхотова. С собой рекомендуется брать лазерный уровень, пузырьковый уровень, лазерную и строительную рулетки, электротестер, металлическую/деревянную линейку, деревянный молоток, набор отверток, оконную ручку, стремянку, фонарь светодиодный. Дополнительно могут быть использованы тепловизор, анемометр и другие приборы.
«Также советуем осмотреть дом и за стенами жилых помещений — внешне он должен выглядеть законченным и не иметь дефектов, в подъездах должны быть завершены все работы по ремонту мест общего пользования. Обязательно обратите внимание и на состояние придомовой территории — газоны, детские и спортивные площадки», — указывают эксперты ГК «Гранель».
Фото: Интерпресс / PhotoXPress.ru
Если у будущего собственника нет замечаний к качеству приобретенного жилья, он подписывает акт приема-передачи (данный документ подписывается всеми участниками долевого строительства, в том числе несовершеннолетними детьми, достигшими возраста 14 лет). После этого выдаются ключи.
По оценке «НДВ-Недвижимость», без замечаний сегодня принимаются порядка 80 процентов квартир в новостройках.
Все не нравится
Покупателям оставшихся 20 процентов приходится бороться за качество товара. Бывает, что сразу принять квартиру в новостройке просто невозможно из-за явных недочетов.
Что делать, когда стены кривые, двери болтаются на ветру, а из труб сочится жидкость странного цвета? Все недоделки нужно перечислить в акте осмотра, который подписывают обе стороны — покупатель и представитель компании-застройщика. В этом же акте указывается срок устранения дефектов.
«Застройщик обязан устранить проблему в период, который прописан в регламенте. В нашей компании — от 14 дней до двух месяцев, в зависимости от сложности работы», — рассказывает Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер».
Как отмечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров, ни в одном из законов не указан срок устранения дефектов застройщиком. «Указываем сами реальные сроки — пары недель обычно достаточно», — говорит эксперт.
Дедлайн по ликвидации недочетов также может быть прописан в договоре долевого участия в строительстве. «В договоре долевого участия застройщик предусматривает только безвозмездное устранение недостатков в согласованные по договору строки. Это означает, что дольщик не может сам устранить проблемы и предъявить застройщику к возмещению понесенные им расходы. Поэтому по истечении сроков устранения недостатков дольщик имеет право обратиться в суд с соответствующим иском и за неустойкой — по закону "О защите прав потребителей". За нарушение срока устранения дефектов застройщик уплачивает дольщику за каждый день просрочки пени в размере, определенном этим законом», — поясняет Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.
Полсотни за метр
Еще один важный момент, который стоит учитывать участникам долевого строительства, напоминают в ГК «Гранель», — срок принятия квартиры дольщиком также регламентирован законодательством.
При уклонении от принятия объекта застройщик вправе по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи квартиры, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. То есть фактически всучить жилье покупателю без всяких проверок. И это нужно учитывать, если планируются летние каникулы где-то вдали от места расположения строящегося дома или длинная командировка.
Хорошая новость — после сдачи дома в эксплуатацию он находится на гарантии, как правило, в течение двух лет. На отдельные виды работ гарантия может распространяться на пять, 10 и даже на 15 лет.
«В гарантийные обязательства застройщика входит устранение недоделок или брака, которые были выявлены собственником квартиры в этот период, — отмечает Павел Брызгалов. — Если собственник заметил у себя какую-то некачественно выполненную работу, он должен написать заявку в управляющую компанию, которая, в свою очередь, собирает комиссию для обследования квартиры. В нее входят представители управляющей компании, генподрядной организации, технического заказчика. Если подтверждается гарантийный случай, застройщик берет на себя обязательства по устранению проблемы».
Но если случай не гарантийный — например, в квартире прорвало трубу, и комиссия выявила, что это случилось по вине собственника, то ликвидировать последствия аварии придется уже за свой счет.
В целом, признают эксперты, приемка квартиры — это сложный и трудоемкий процесс. Поэтому не возбраняется задействовать в нем специалистов.
«Желательно приходить на просмотр со специалистом, который знает все тонкости строительного процесса, — говорит ведущий брокер Contact Real Estate Александр Касян. — В сегменте высокобюджетной недвижимости покупатели довольно часто берут с собой на приемку квартиры инженеров, которые тщательно проверяют стояки, окна, системы вентиляции-кондиционирования, даже смотрят технический этаж, если квартира расположена на верхних этажах».
По оценке Ирины Доброхотовой, соответствующая услуга в сервисных компаниях стоит 50-70 рублей за квадратный метр жилья. Получается, что проверка среднестатистической «двушки» площадью 60 квадратных метров обойдется в 3-4 тысячи рублей. Решение большинства бытовых проблем, которые могут возникнуть из-за безответственного отношения к процессу приемки квартиры, будет стоить дороже.