Кирпич раздора Почему квартиры в Москве больше не подорожают
Фото: Александр Коряков / «Коммерсантъ»
Из-за активного роста числа выдаваемых ипотечных кредитов и падения объемов ввода нового жилья в России цены на квартиры могут в скором будущем увеличиться. Такое предположение высказал глава Минстроя Михаил Мень. Эксперты рынка недвижимости с ним не согласны — и это странно, учитывая, что большинство из них в силу своей деятельности должны на ура принимать позитивные ценовые прогнозы — в отличие от потенциальных покупателей.
«По ипотеке серьезно растет спрос, а ввод не очень сильно, но падает. Это серьезная тенденция, которая может привести к росту стоимости квадратного метра», — сказал Мень. Он подчеркнул, что министерство будет решать эту проблему, стимулируя рост предложения путем поддержки создания социальной и внутриквартальной инфраструктуры. На это уже выделено 20 миллиардов рублей.
В начале года планомерный рост цен на жилье обещал замглавы Минстроя Никита Стасишин. Увеличению цен на рынке недвижимости будет способствовать стабильно растущий спрос, отметил он. После этого заявления Федеральная антимонопольная служба (ФАС) направила замминистра предупреждение. Представители ведомства посчитали, что распространение подобной информации классифицируется как действие, способное привести к нарушению антимонопольного законодательства. Слова Стасишина, решили в ФАС, могут быть восприняты хозяйствующими субъектами как ориентир при планировании деятельности.
В Минстрое о предупреждении, судя по всему, забыли. И людей, собирающихся купить жилье, высказывание Михаила Меня может стимулировать к скорейшему заключению сделок — надо брать, пока не подорожало. При этом большинство представителей компаний-застройщиков и агентств, занимающихся продажей недвижимости, не ждут роста стоимости квадратного метра и не стесняются об этом говорить. А некоторые даже прогнозируют ее падение.
Фото: Василий Шапошников / «Коммерсантъ»
По данным «Азбуки Жилья», за три летних месяца цены в московских новостройках эконом- и комфорт-класса прошли через незначительные колебания и в результате остались на прежнем уровне. Средневзвешенная стоимость «квадрата» в экономклассе в июне и июле оставалась практически неизменной, а в августе уменьшилась более чем на два процента, составив к началу сентября 115,5 тысячи рублей (в старых границах Москвы). Динамика средней цены в комфорт-классе еще более ровная — изменения в течение трех месяцев оставались в пределах полпроцента, и на данный момент средневзвешенная стоимость метра в этом сегменте равна 165,4 тысячи рублей.
С декабря 2016-го новое жилье экономкласса в Москве подешевело на 1,7 процента, отмечают аналитики агентства. «С конца 2015 года стоимость метра в экономклассе поступательно уменьшалась — со 145 тысяч до 115 тысяч рублей», — подсчитали они.
У экспертов ФСК «Лидер» менее приятные для покупателя данные: в новостройках экономкласса, расположенных в пределах старой Москвы, квадратный метр сейчас стоит 140 тысяч рублей, в Новой Москве — 97 тысяч рублей, в Московской области — 73 тысячи рублей. Для комфорт-класса аналогичные показатели — 182 тысячи, 102 тысячи и 82 тысячи рублей за метр соответственно. Но удорожания жилья в компании тоже не видят. «В сегменте новостроек массового сегмента как в Москве, так и в Московской области ситуация с ценами достаточно стабильна», — говорит директор по стратегическому развитию компании Павел Брызгалов.
«Наиболее правильная оценка динамики цен на столичном рынке недвижимости, на мой взгляд, — стагнация. Несмотря на ожидаемую осенью активизацию спроса, рост цен сдерживает существенный объем предложения, планомерно пополняемый выходом на рынок новых проектов», — соглашается Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group.
Фото: Руслан Кривобок / РИА Новости
В Подмосковье все сложнее. Региону, который с начала нового тысячелетия привлекал покупателей исключительно более низкой, чем внутри МКАД, стоимостью жилья, в последние годы приходится активно конкурировать с Москвой: зачем ехать в область, когда столичные застройщики ослабили «ценовую петлю» и теперь предлагают квартиры за 2,5 миллиона рублей? Бороться за спрос приходится радикальным снижением цен.
«С начала кризиса цены на подмосковные новостройки в целом уменьшились примерно на 15 процентов, хотя в зависимости от проекта и конкретной локации падение могло быть более или менее существенным, — рассказывает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». — Это обусловлено и падением спроса на недвижимость из-за сокращения доходов населения, и ростом ипотечных ставок, и перетеканием части спроса из области в Москву».
Правда, по его словам, за последний месяц средняя стоимость квадратного метра в новостройках Московской области увеличилась примерно на 1-2 процента. «Это связано как с временным сокращением количества акционных предложений от застройщиков, так и с определенным оживлением на рынке недвижимости после снижения ипотечных ставок ведущими банками», — поясняет эксперт.
Вторичному рынку жилья ипотечный бум пока никак не помогает. По подсчетам «НДВ-Недвижимость», с весны 2014-го стоимость неновых квартир в Москве в среднем снизилась на 25-30 процентов, в Московской области — на 20-25 процентов. С начала текущего года цены упали на пять процентов, но не во всех локациях: в Раменках, например, квартиры даже начали дорожать после того, как весной здесь открылась станция метро.
Мнения экспертов относительно динамики цен на жилье в Московском регионе в конце 2017-го — начале 2018 года разнятся, но большинство все же не обещают никакого роста.
«Мы предполагаем, что существующие тенденции сохранятся, и резких скачков в цене не будет как до конца текущего года, так и в начале следующего», — говорит Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер».
По словам генерального директора «Азбуки жилья» Владимира Каширцева, стоимость жилья на рынке новостроек будет напрямую будет зависеть не только от экономической ситуации в стране и уровня доходов населения, но и от объема предложения, на который может повлиять программа реновации пятиэтажных кварталов в Москве.
«При сохранении текущей тенденции увеличения предложения и добавления новых объемов в рамках реновации будут увеличиваться остатки нераспроданных квартир в готовых домах и добавляться новые в строящихся, что может привести к снижению цены жилья на 7-8 процентов в среднесрочной перспективе», — отмечает эксперт.
Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group, прогнозирует увеличение стоимости квадратного метра на 3-5 процентов к концу 2017-го — по ее мнению, удорожание будет обусловлено повышением стадий строительства объектов и ростом доли ипотечных сделок.
А Роман Лябихов говорит, что любое серьезное повышение цен в сегодняшних условиях может негативно сказаться на продажах, поэтому вряд ли кто-то из застройщиков решится «плюсовать». Напротив, указывает эксперт, есть все основания ожидать удешевления жилья к Новому году — праздничные акции и скидки в новостройках стали хорошей традицией, и нарушать ее никто не собирается.