Пошла по рукам

Москва подешевела и обошла Подмосковье по сделкам с жильем. Что это значит?

Первый квартал 2018 года стал знаковым для рынка недвижимости Московского региона — впервые предложение жилья в массовом, то есть, недорогом, сегменте в столице превысило показатели области. «Дом» решил разобраться, кто и что скупает в Москве, пользуясь сложившимися условиями.

«Начиная с 2014 года, на рынке московского региона наблюдается смещение предложения в пользу Москвы. Если по итогам 2014 года отношение объема экспонируемых лотов в Москве и Московской области было равно 23 и 77 процентам соответственно, то к началу 2018 года показатели сравнялись», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

Как отмечают аналитики компании ЦИАН, впервые объем активного предложения квартир в Москве превзошел областные показатели в марте 2018-го — на 0,2 тысячи лотов. В апреле этот разрыв продолжил расти — в так называемой Большой Москве (старые территории города плюс ТиНАО) выставлено на продажу 55,3 тысячи лотов, в Московской области — 54,6 лотов. Год назад соотношение было 71,2 тысячи на 59,2 тысячи — в пользу Подмосковья.

Динамика по сделкам тоже в пользу столицы: в Москве объемы потихоньку растут, в области — снижаются. Так, по данным Росреестра, в Москве в старых границах в апреле 2018 года было реализовано 3,9 тысячи лотов (на 0,8 процента больше, чем в марте), в ТиНАО — 2,14 тысячи (на 6,1 процента больше, чем в марте). Выручка девелоперов в апреле составила порядка 53,7 миллиарда рублей — это почти пиковый показатель за всю историю наблюдений, больше было только в декабре 2017-го. По отношению к апрелю 2017-го рост выручки составил плюс 33 процента в «старой» и плюс семь процентов — в Новой Москве.

В Московской области, как отмечают в ЦИАН, в 100 крупнейших ЖК, на которые приходится 85 процентов рынка, в апреле зарегистрировано 4,7 тысячи сделок (на 3,7 процента меньше, чем в марте). Выручка же подмосковных девелоперов по сравнению с показателями апреля 2017-го сократилась на восемь процентов.

Суммарные показатели первых месяцев 2018-го выглядят на фоне аналогичного периода 2017-го еще более эффектно.

Рекорд на рекорде

В отделе аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet подвели итоги четырех месяцев продаж в Большой Москве — за этот период зарегистрировано более 22,3 тысячи ДДУ, и это на 37 процентов больше, чем в аналогичном периоде прошлого года.

Как отмечает Валерий Ручий, директор департамента продаж Est-a-Tet, самым востребованным у покупателей продуктом остаются компактные студии и однокомнатные квартиры — в Новой Москве на их долю приходится 47 процентов всех покупок, в «старой» — 53 процента. «Кроме того, в старой Москве существенно больше спрос на трех- и четырехкомнатные квартиры, причем как в бизнес-классе, так и в сегменте “комфорт”», — добавляет эксперт.

Аналитики агентства недвижимости «Бон Тон» отмечают, что максимальный прирост продаж в первом квартале 2018 года пришелся именно на демократичный комфорт-класс — сделок стало больше на 67 процентов, чем в первом квартале 2017-го. В проданных квартирах спрос вырос почти вдвое, в метрах — в 1,8 раза. Некоторое расхождение в цифрах объясняется тем, что площади квартир в выводимых на рынок и, соответственно, приобретаемых ЖК постепенно продолжают снижаться. По статистике «Миэль-Новостройки», средняя площадь купленной в столице квартиры к началу второго квартала 2018 года составила 52 квадратных метра — это на 10 процентов меньше, чем годом ранее. Особенно значительно сократилась площадь квартир, приобретаемых со 100-процентной оплатой, — на 14 процентов, с 61,3 до 52,6 квадратного метра. Но и ипотечники потихоньку умеряют аппетиты: средняя площадь ипотечной квартиры сократилась за год с 62,8 до 55,3 квадратного метра — на 12 процентов. Причиной в компании называют отсутствие роста доходов населения.

Парадоксы спроса

Получается, что доходы не растут, а спрос на недвижимость — таки да. Просто люди, во-первых, стали выбирать квартиры покомпактнее — благо, в новых проектах такого жилья много.

Во-вторых, снижается средний бюджет покупки столичной квартиры (в основном как раз за счет более компактных площадей). «По итогам 2014 года средняя стоимость однокомнатной квартиры в массовом сегменте остановилась на уровне 6,53, а двухкомнатной — 9,61 миллиона рублей, — говорит Мария Литинецкая. — К началу 2018 года на рынке массово экспонировались студии со средним бюджетом покупки 4,87 миллиона рублей, а минимальный бюджет покупки, если брать и квартиры, и апартаменты, составляет сейчас порядка двух миллионов рублей».

В-третьих, сказывается повышение доступности ипотеки.

В частности, по подсчетам аналитиков компании «Метриум», с начала года число ипотечных сделок в столице выросло на 84 процента по отношению к аналогичному периоду 2017-го. Такая беспрецедентно высокая активность сопровождалась и соответствующей динамикой продаж — по статистике продаж компании, сделок с новостройками стало больше на 41 процент, со вторичным жильем — на 26 процентов. «По сравнению же с январем-апрелем докризисного 2014 года спрос на первичное жилье в Москве вырос в три раза, — рассказывает Мария Литинецкая. — Главным стимулом для покупателей остается доступная ипотека». По словам эксперта, в начале апреля средневзвешенная ставка по выданным кредитам достигла очередного минимума в 9,54 процента, а к концу года может подойти и к рубежу 8-9 процентов. Не стоит забывать и о программе льготной ипотеки, по которой семьи с двумя и более детьми могут рассчитывать на 6-процентную ставку по кредиту в течение 3-8 лет.

Как итог, спрос на жилье удается поддерживать — при этом в его структуре происходят определенные подвижки, в частности, растет доля молодых покупателей. По статистике ФСК «Лидер», например, средний возраст покупателей снизился за последнее время на год-полтора, при этом доля покупателей в возрасте 25-34 года выросла на 24 процента, 18-24 года — на 16 процентов.

«Практически все девелоперы отметили "омоложение" портрета клиента, — говорит Литинецкая. — На рынок вышли бывшие студенты, которые предпочли аренде жилья собственную квартиру, как правило, студию».

Еще один момент — рост спроса на московскую недвижимость со стороны покупателей из регионов. О такой тенденции говорят и в ФСК «Лидер», и в «Метриум». Причем тренд характерен не только для демократичного сегмента.

По статистике международной консалтинговой компании Knight Frank, в структуре инвестиционных сделок с московскими новостройками доля покупателей из регионов превысила 25 процентов — и речь идет о жилье в бюджете до 10 миллионов долларов включительно. Год назад доля инвесторов-регионалов не превышала десяти процентов.

Обсудить
Специальные предложения
Горячие предложения

Другие материалы рубрики

Пара успешно покорила Москву. Но все испортил квартирный вопрос
Кто хочет запретить пенсионерам продавать квартиры
Россияне болеют, спиваются и сходят с ума. Все из-за маленьких квартир