Платите больше

Цены на российские квартиры безбожно завышены. Снизить их просто

«Вот и найдите кого-нибудь повежливее, кто вам квартиру продаст по такой цене», — примерно так лет десять назад заканчивались переговоры людей, жаждущих купить в Москве жилье, и строптивых риелторов. Сейчас не те времена: несмотря на то, что спрос на недвижимость явно растет — спасибо относительно дешевой ипотеке, — у руля рынка покупатели. Хамить им нельзя, можно обхаживать, поить чаем и предоставлять скидки. Последнее особенно ценится. Но торг должен быть обоснованным.

Многие факторы отрицательно влияют на стоимость квартиры. Зная, какие именно, вполне реально добиться дисконта в 5, а то и 10, и 20 процентов. А продавцу, соответственно, подготовиться и вовремя устранить недостатки — если это вообще возможно.

Секонд-хенд несчастный

Вторичный рынок жилья — своего рода «Черкизон» — выбор квартир огромен, качество — самое разное. Можно заплатить 10 миллионов за «двушку» в блочном доме у Третьего кольца, то есть получить задорого китайский пуховик, который через день-два эксплуатации развалится на множество мелких частей. А можно найти квартиру в добротном кирпичном доме за 11 миллионов, но в итоге сбить цену до тех же 10 миллионов. Это будет уже польский пуховик — неплохой. Торговаться не просто разрешается, а горячо рекомендуется.

Повод? Их несколько. По данным агентства «Бон Тон», средний размер скидки на вторичном рынке сейчас составляет от 3-х до 7 процентов. Отрицательно влияют на ликвидность жилья и, следовательно, приводят к заметному снижению цены проблемы с документами. Это главный минус-фактор.

Квартир с «плохими» бумагами в Москве, да и в других российских городах, много. Вторичное жилье имеет биографию, и не всегда она кристально чистая.

«Никто не захочет сталкиваться с трудностями и проводить небезопасную сделку, — отмечает Валерия Цветкова, заместитель генерального директора "Бон Тон". — Поэтому собственники, продающие квартиру с обременениями или темными пятнами в истории, вынуждены существенно сбавлять стоимость жилья». В зависимости от ситуации размер скидки составляет от 5-ти до 20 процентов, причем в отдельных случаях дисконт может быть еще выше. Одно дело — устранимые технические моменты, вроде неузаконенной (не путать с незаконной) перепланировкой, другое — существенные риски для покупателя, вроде без вести пропавших сособствеников жилища.

Ключевую роль в ценообразовании играет месторасположение: чем лучше транспортная доступность, тем выше цена, и наоборот. Эксперты агентства подсчитали: стоимость квартир, расположенных дальше 15 минут транспортом от метро, ниже на 5-10 процентов, чем цена аналогичных предложений с более удачным расположением. Играет существенную роль и само место: в Москве, например, в зависимости от округа стоимость однокомнатной квартиры площадью 35-38 квадратных метров, расположенной в панельном доме, составляет от 5,5-6 миллионов до 8,5-9 миллионов рублей. Традиционно недвижимость дешевле на юго-востоке и востоке столицы, дороже — в центре, на западе и юго-западе.

Еще один повод для торга — состояние квартиры. Если жилое помещение требует капитального ремонта, то у покупателя есть все шансы получить скидку в 10-15 процентов. Бороться за дисконт в таком случае легко: на приведение жилища в порядок придется потратиться, это простой и понятный аргумент в пользу покупателя.

«Непривлекательный вид, в отличие от проблем с документами, нельзя назвать стоп-фактором в сделках с недвижимостью, — говорит Валерия Цветкова. — Наоборот, такие квартиры покупать выгодно, особенно тем, кто и так задумывал большой ремонт. Если все пойдет под слом, то зачем платить больше и приобретать готовый дизайн».

Сбить цену на квартиру можно и в том случае, если соседи — не подарок: в буквальном смысле слова — алкоголики и прочие лица с пониженной социальной ответственностью, а также если рядом с домом расположена оживленная трасса, либо промышленная зона, либо действующее кладбище или свалка. Размер дисконта составит, опять же, 10-15 процентов. Плохой вид из окна обходится продавцам дешевле: скидка не превысит 5-7 процентов относительно стоимости квартир в том же доме, но с лучшими видовыми характеристиками. Хуже дела у владельцев жилья на первом этаже — оно традиционно стоит на 10-15 процентов меньше, чем аналоги на других этажах.

«Размер скидки зависит от того, в какую сторону смотрят окна и насколько высоко они располагаются от земли, — уточняют в "Бон Тон". — Скидка будет выше, если рядом находится дверь, ведущая в подъезд, или квартира выходит на улицу с интенсивным автомобильным трафиком».

Будем жить теперь по-новому

Рынок новостроек можно назвать более цивилизованным, чем рынок «вторички», — это уже не «Черкизон», но и не Третьяковский проезд, поэтому покупатели новых квартир тоже вправе торговаться. Продавцы, правда, играют на опережение: сами то и дело предлагают квартиры со скидками, запускают различные акции для потенциальных новоселов.

«Сегодня практически все объекты на первичном рынке Москвы реализуются со скидками в среднем около 5 процентов, — говорит генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. — Дополнительные скидки девелопер может предоставить в случае, если покупатель, например, сразу готов внести всю сумму сразу, или параллельно хочет приобрести машино-место. Также приобрести квартиру с существенной скидкой можно в период новогодних акций и акций, приуроченных к другим праздникам».

По мнению Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», самый весомый аргумент для торга в новостройке, — плохая транспортная доступность. В области отрицательно влияет на стоимость предложения существенная удаленность дома от МКАД и ближайшей станции железной дороги, в Москве — от станции метро и удобного выезда на магистраль.

Второй минус-фактор — скудный набор инфраструктуры в проекте и/или районе. Если нет собственного детского сада и школы, спрос на квартиры будет намного ниже, отмечает Доброхотова. При этом, подчеркивает она, застройщики прекрасно понимают недостатки своих проектов, поэтому зачастую стараются их уравновесить какими-то другими преимуществами — например, наличием нескольких вариантов отделки, удачными планировочными решениями, в конце концов — более доступной ценой.

«Застройщик может быть более расположен к предоставлению скидки, если покупатель готов приобрести сразу две-три квартиры. Оперировать при торге недостатками жилого комплекса, скорее всего, бесполезно», — считает эксперт.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, не согласна: даже в новом здании, по ее мнению, при желании всегда найдутся слабые места: штукатурка отлетела, подземный паркинг слишком узкий, в межквартирных холлах мало света… «Если речь идет о покупке ликвидной по площади квартиры — одно- или двухкомнатной, то в этом случае торговаться будет тяжело, — говорит она. — А вот при поиске многокомнатного жилья шансов получить скидку больше, потому что такие квартиры сложнее продать из-за высокой стоимости».

«Неудачное соседство дома — самый депрессивный фактор ценообразования, — полагает Марина Комогорова, руководитель отдела новостроек компании "НДВ-Супермаркет недвижимости". — Непосредственная близость к ТЭЦ, полигонам ТБО, автомагистралям, кладбищам и тюрьмам снижает стоимость недвижимости на 15, 20 и даже 25 процентов». Эксперт предлагает запомнить простое правило, актуальное как для «первички», так и для «вторички»: особенности квартиры, не подлежащие изменению, могут влиять на ее стоимость существенно, те, что решаются ремонтом — в гораздо меньшей степени.

Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet, составил свой список объектов, соседство с которыми нежелательно и, соответственно, дает основания для торга: помимо уже упомянутых выше кладбищ и свалок, это линии электропередач, действующие заводы и комбинаты, следственные изоляторы, морги и крематории, специализированные медицинские учреждения, пункты помощи бездомным, полуразрушенные/недостроенные/заброшенные строения рядом, собачьи приюты, конечные станции маршрутных такси, ночные клубы, стадионы, аэропорты, железнодорожные пути, некоторые объекты религиозного назначения и учебные заведения и, как ни странно, лесные массивы и парки — некоторые просто боятся в них гулять.

При таком раскладе теоретически добиться скидки можно практически в любой новостройке. На деле, как уже говорилось выше, — застройщики сами видят изъяны своих проектов и потому изначально устанавливают адекватные цены, а когда надо предлагают скидки. Торговаться с ними — дело неблагодарное.

«Торг уместен, если вы готовы быстро купить квартиру, если единовременная оплата покупки составляет 100 процентов или у вас одобрен ипотечный кредит, если вы готовы приобрести сразу несколько квартир», — резюмирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость».

Готовых за раз купить пару-тройку квартир сейчас (как, впрочем, и десять, и 20 лет назад) немного. Зато людей, имеющих все шансы на положительное решение по ипотечной заявке, полно: в первом полугодии 2018-го российские банки согласились выдать кредит на жилье 77 процентам заявителей. Убедивший банкира да не убоится застройщика своего.

Обсудить
Специальные предложения
Горячие предложения

Другие материалы рубрики

Кто хочет запретить пенсионерам продавать квартиры
Россияне болеют, спиваются и сходят с ума. Все из-за маленьких квартир
Россияне помешались в погоне за дешевой ипотекой. Скоро это закончится