В Москве появилось несколько тысяч новых коммунальных квартир

По оценке экспертов, общее количество коммунальных квартир в российской столице составляет около 12 тысяч. При этом только в последние 5 лет в Москве появилось около 4 тысяч новых «коммуналок».

Как пишут РИА Новости со ссылкой на департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы, новые коммунальные квартиры появляются в Москве в результате самостоятельного раздела жилплощади. Доля «коммуналок» не превышает 2% от общего количества жилых помещений столицы, отмечают в департаменте жилищной политики. По данным риэлторских компаний, этот процент даже несколько меньше, и в перспективе, вероятнее всего, продолжит уменьшаться.

Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов Департамента оценки стоимости жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл»:
Сейчас в Москве сохранилось около 12 тысяч коммунальных квартир, в которых уже на протяжении многих поколений живет по нескольку семей. К 2015 году власти обещали расселить очередников, но сам институт коммунальных квартир не исчезнет. Больше всего коммунальных квартир остается в ЦАО по нескольким причинам. Во-первых, их там изначально было больше (расселялись большие квартиры «буржуев» и профессоров). Во-вторых, жители коммуналок в центре держатся за своё жилье и не хотят переезжать на окраины.

Новые коммуналки возникают тогда, когда в результате конфликта при невозможности срочного размена квартиры хозяева просто решают разделить лицевые счета. Или же «коммуналкой» можно назвать объект, который одновременно снимает несколько жильцов. Иногда хозяева там же живут, иногда нет. Сейчас в коммуналках проживает много людей из группы риска – инвалидов, без вести пропавших, состоящих на учете в психиатрических и наркологических диспансерах. Они принципиально ищут недорогие объекты для проживания, и уходить «с насиженных мест» не хотят.
Я думаю, что многие из тех, кто хотел и имел возможность расселиться, тот уже расселился. Спрос на коммунальные квартиры падает – никто не хочет жить в коммунальной квартире. Разве что, перепланировать под студию или офис. Заниматься расселением риэлторы, как правило, не хотят. Происходит маргинализация рынка коммунальных квартир – как правило, в них живут люди, живущие в стесненных материальных условиях.

На мой взгляд, скупать такие объекты невыгодно еще и потому, что их будет трудно заселить вновь. Скорее, именно студия станет форматом будущего, так как при относительно невысокой цене она удобна для проживания «нового поколения», не возражающего против отсутствия традиционной планировки.

Светлана Кондачкова, управляющий директор Urban Realty:
Вот уже более 10 лет на рынке недвижимости действует запрет на выделение в квартире отдельных лицевых счетов на занимаемые комнаты. Соответственно, не возникает возможности для увеличения квартир коммунального заселения.
Альтернативой старых коммуналок сейчас являются квартиры, которые разделяют на доли. Часто доли возникают в процессе развода супругов; увеличения семьи, когда дети вырастают и создают уже свои семьи под крышей со своими родителями; между семьями братьев или сестер; доли, полученные в порядке наследования и т.д.

Проще тем, у кого количество долей совпадают с количеством комнат в квартире. Но когда в квартире 2 комнаты, а собственников четверо, да еще каждый собственник имеет разные по «весу» доли (например, ½+1/4+1/8+1/8), тогда возникают настоящие конфликты, которые формально может разрешить только суд, выносящий решение о порядке пользования помещением и местами общего пользования. Понятно, что в таких случаях даже решение суда не спасает от конфликтов. В общем, и в праве пользования и владения, и в праве распоряжения, в таких квартирах существует очень серьезная проблема.

Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка жилья компании ИНКОМ-Недвижимость:
На рынке существует два варианта коммунальных квартир. Первый - это те коммуналки, которые остались с советских времен и 90% из них были расселены в 90-е годы, в 2000-е годы были расселены 9%, а 1% остался не расселенным до сих пор. Это те коммуналки, где проживают люди, которые либо не хотят съезжать, так как их устраивают условия проживания, либо те, кто живет и планирует со временем стать владельцем остальных комнат этой квартиры, на которые он имеет преимущественное право покупки.

Второй вариант, это доли в многокомнатных квартирах, выделенных в натуру. Количество этих долей будет постоянно, то увеличиваться, то уменьшаться. То есть фактически речь идет о рынке комнат. Если скажем, квартира в долевой собственности у семьи, и один из ее членов при разделе имущества решил продать свою долю/комнату. Вот и получится по факту коммуналка, когда посторонний человек заселится в одну из комнат в этой квартире.

Скорее всего, существующий на рынке вторичного жилья 1% коммунальных квартир, так и будет оставаться. Возможно, постепенно в течение десятилетий этот процент сведется к 0,8%-0,9%. А, кроме того, изжить их совсем невозможно, так как уже говорилось о том, что коммуналки сегодня образуются естественным путем, когда квартира находится в долевой собственности и кто-то из членов семьи решает продать свою комнату.

Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость»:
Я бы не сказала, что такие сделки встречаются часто, дело в том, что при разделе имущества (развод, наследство и т.д.) выделяется долевая собственность, то есть каждый собственник имеет свою долю в квартире, но не отдельные комнаты, как в коммунальном жилье. В данном случае собственникам проще продать квартиру вместе, и их доля сразу прописывается в договоре. Это вполне разумный шаг. В частности я проводила подобную сделку, реализовывала квартиру двух наследников-собственников. Их доли были сразу прописаны и общая сумма делилась между ними в соответствии с условиями договора. То есть, если квартиру реализуют за 8 млн. рублей, то в случае равных долей, каждый наследник получает ½ от данной суммы.

Не думаю, что число подобных квартир будет расти, сейчас на рынке много альтернативных вариантов, например продажа квартиры в столице позволит собственникам приобрести две квартиры в области. Средняя цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке Москвы (без учета элитного ЦАО) составляет 7,9 млн. рублей, в Московской области средняя цена однокомнатной квартиры – 3,5 млн. рублей. Конечно, все зависит от месторасположения объектов, и в случае престижного района, возможно приобрести и квартиры в столице, но в любом случае это решение проблемы.

Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:
Количество коммуналок увеличиваться не будет. Спрос на отдельные комнаты традиционно небольшой, так как новостройки в Московской области составляют им серьезную конкуренцию. Например, в Балашихинском районе, в жилом комплексе «Алексеевская роща», полноценная однокомнатная квартира стоит 2,7 млн рублей. При этом комната в Измайлово в двухкомнатной квартире будет стоить 3 млн рублей. То есть купить «двушку» в области дешевле, чем комнату в Москве.

Можно привести еще один пример из базы «МИЭЛЬ». Комната в центре Москвы стоит примерно 4-5 миллионов рублей, в то время как однокомнатная квартира на первом этаже в районе Преображенской площади стоит 5,3 млн рублей.
Привлекательность комнат снижается не только завышенной ценой этих объектов, но и сложностями, связанными с осуществлением права на эту собственность в дальнейшем. Продавать и сдавать комнаты в аренду сложно, поскольку на это требуется согласие соседей. Конфликтные ситуации между собственниками комнат в коммунальных квартирах возникают достаточно часто.

Специальные предложения
Горячие предложения

Другие материалы рубрики

Зачем столичные хипстеры захватывают заводы и фабрики
Эксперты и обыватели о новых условиях жизни депутатов
Что общего у женщины в джакузи, целующихся студентов и водопроводного крана