Продуктовые санкции не подстегнули спрос на землю под аграрную деятельность

Введение экономических санкций против западных поставщиков сельхозпродукции на данный момент не вызвало ажиотажа на рынке земли. Эксперты связывают это с общей инертностью рынка недвижимости. Ситуация может в корне поменяься, если государство примет законы, поддерживающие отечественного производителя. В этом случае рост цен на землю сельскохозяйственного назначения может составить 15% до конца года.

Санкции, введенные Россией против Запада, ощутимо ударили по аграрному сектору многих европейских государств. Какие последствия эти запреты принесут российским гражданам, будет ли развиваться собственное сельское хозяйство, придется ли перейти на «дачное самообеспечение», пока не ясно. В связи со сложившейся ситуацией «ДОМ» попросил экспертов рассказать, что сейчас происходит с самым важным для фермеров ресурсом — землей, и оценить перспективы развития этого рынка.

Вице-президент, управляющий партнер "Химки Групп" Дмитрий Котровский: Россия не может пожаловаться на нехватку земли: даже в Московской области ее столько, что можно прокормить европейскую страну. Однако новые политические решения не вызвали ажиотажного спроса: земля в столичном регионе давно уже стала слишком дорогой для того, чтобы на ней велась масштабная аграрная деятельность. Безусловно, те предприниматели, которые изначально выбрали сельское хозяйство как вектор развития, ведут здесь деятельность. Однако земля досталась им в качестве советского наследия, либо была куплена до того, как инвесторы в полной мере осознали ценность этого актива – 15, 20 лет назад. Покупать землю сегодня по рыночной цене для того, чтобы вести на ней аграрную деятельность экономически невыгодно и даже глупо. Если теоретически допустить, что лендлорды, внимая национальному самосознанию, решат вернуть землям прежнее назначение – им придется продавать ее оптом, ниже актуальной рыночной цены, а, возможно, ниже цены покупки. На такое способны только истинные альтруисты.

Руководитель проекта "Ярославское взморье" Дмитрий Родионов: С момента введения санкций не прошло и недели, даже наш родственный агрохолдинг «АгриВолга» еще не успел досконально изучить ситуацию. В принципе, рынок недвижимости обладает огромной инерцией, а земельный — и подавно. На территории Ярославского взморья есть деревни, жители которых держат скот, пасут его на лугах и пастбищах. После 7 августа никто из крестьян не пришел с просьбой продать его луга. Равно как и покупатели сельхозугодий к нам пока не обращались. Тем не менее с начала лета, особенно последние две-три недели, нам поступает все больше и больше звонков от частных лиц, ищущих, куда бы вложить деньги.

Директор департамента консалтинга GVA Sawyer Марианна Романовская: Влияние запрета на импорт более логично ожидать в виде изменения его географии, переориентации на Южную Америку, Азию, Северную Африку, нежели в буме местного фермерства. Для его развития требуется слишком много дорогостоящих и долгосрочных мер стимулирования со стороны государства.

Сейчас для рынка земли характерен увеличивающийся перевес числа продавцов над покупателями. В Московском регионе более востребованы участки, готовые для девелопмента с понятной «экономикой» реализации проекта, прежде всего, многоквартирное жилье. Однако новые правила, определяющие тарифы на перевод земли из сельхозназначения, поднимают цены до уровня, превышающего рыночный. Дополнительным ограничением в Московской области является высотный регламент, который сводит возможность строительства многоэтажного жилья фактически к нескольким городам — Балашиха, Подольск и другие. Актуальны индустриальные парки, но их развитие в значительной степени зависит от того, насколько макроэкономические предпосылки и инвестиционный климат смогут стимулировать создание новых производств на новых площадках.

Директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина: Земельный рынок Подмосковья включает множество сегментов, которые зависят от категории земли, целевого назначения, вида права пользования земельным участком, престижности направления, расстояния от МКАД, размера земельного участка и наличия подведенных коммуникаций. От этих параметров зависят доходность, риски и размер минимальных финансовых вложений.

Рынок земельных участков, как и рынок недвижимости в целом, является достаточно инертным, и реагирует на события не сразу. Оценить ситуацию можно будет не раньше, чем через 2-3 месяца. Следует учитывать то, что заявленный срок санкций составляет всего один год – за это время невозможно как следует освоить участок земли под сельскохозяйственные нужды, а через год вопрос может потерять актуальность. Спрос на земли сельскохозяйственного назначения сейчас очень низок, и вряд ли здесь можно ожидать ажиотажа. Определенное увеличение интереса к данному сегменту со стороны инвесторов, планирующих развитие фермерского хозяйства, возможно. В частности, на прошлой неделе нам поступил запрос на поиск такого участка размером 100 га в Московской области. Но такие заявки пока единичны.

Повышенным спросом на рынке по-прежнему пользуются земельные участки под жилищное строительство, то есть земли, на которых разрешено строительство многоквартирного жилья. Наиболее востребованы предложения в радиусе 30 км от МКАД, прилегающие к городам. Подобные предложения в принципе являются дефицитным продуктом.

Что касается спроса на землю под коммерческую застройку, то наиболее востребованы участки размером от одного до десяти гектаров под строительство производственных зданий и складов средней площадью 3000-7000 кв. м. Спрос на них формирует активно развивающийся средний бизнес. При этом основная проблема развития рынка промышленных земель состоит в нехватке технических мощностей. Например, найти участок промышленного назначения размером 100 гектаров, на котором будет 5 мегаватт мощности, очень сложно.

Директор департамента по работе с земельными активами ОАО «ОПИН» Елена Филимонова: С точки зрения динамики цен на сегодняшний день нельзя отметить каких-то существенных изменений. Рынок ведет себя в соответствии с нашими прогнозами на этот год. Сегодняшняя экономико-политическая ситуация глобально еще не сказалась на рынке земли. Сельхозпроизводители и другие интересанты, желающие развивать фермерские хозяйства были у нас и раньше – и заметного всплеска спроса мы пока не наблюдаем. Но если государство станет реально поддерживать сельхозпроизводителей, то спрос на земельные участки пойдет вверх, и цены на них могут вырасти на 15% уже до конца этого года. Рост цен не коснется всего нескольких районов – Новой Москвы, западных земель, где больше развивается жилищное многоэтажное строительство, а остальные области – Клинский, Дмитровский район, южное направление, Раменские земли и более отдаленные от Москвы участки будут скупаться под сельхозпроизводство.