Роман Бизюков

Ставок больше нет

Смерть ипотеки и другие последствия повышения ставки ЦБ для покупателей недвижимости

В день после увеличения ключевой ставки ЦБ c 10,5 до 17 процентов на биржевых торгах евро в считанные часы пробил 100-рублевый «потолок». Это шокирующее событие по своим последствиям для рынка недвижимости скорее вторично. Плохо другое: нынешняя ставка грозит остановкой ипотеки, уменьшением объемов строительства и прочими «всадниками Апокалипсиса». Что в этой ситуации делать тем, кто собирается все-таки приобретать или продавать недвижимость? Как себя вести, от каких планов отказаться, а какие, наоборот, форсировать?

Семнадцать процентов ЦБ

Это самое резкое повышение ключевой ставки, случившееся с мая 1998 года. Конец того года памятен всем, сейчас аналитики международных компаний практически в один голос говорят о том, что инфляция может разогнаться до двузначных значений и не отрицают возможности введения в России валютного контроля. Звучат отсылки к концу 90-х. Хоронить пытаются и рынок кредитов, и рынок недвижимости.

«Повышение ключевой ставки просто обвалит рынок ипотеки, и, как следствие, рынок недвижимости, поскольку на сегодня доля ипотечных сделок достигает 50 процентов, по некоторым проектам — 70 процентов», — заявил «Ленте.ру» заместитель руководителя департамента новостроек компании Est-a-Tet Алексей Оленев.

Новая ставка приведет к удорожанию кредитования для застройщиков, привлекающих кредитные средства под реализацию своих проектов, что отразится на стоимости метра для конечного покупателя.

«Коммерческие банки в ближайшее время будут вынуждены повысить ставки по потребительским и ипотечным кредитам, а также увеличить сумму первоначального взноса по кредиту», — пояснил Павел Тимошенко, руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер», — По неофициальным данным, ряд банков уже приостановили выдачу ипотечных кредитов, чтобы взять паузу и понять, как дальше вести себя с заемщиками».

И хотя Сбербанк, например, уже выступил с опровержением информации о приостановке кредитования частных лиц, подобные новости — о паузе в выдаче кредитов и жестком повышении ставок, в том числе по ранее выданным кредитам, основными игроками рынка — курсировали в информационном поле весь вчерашний день.

В основном опрошенные «Домом» представители компаний рынка недвижимости называют вероятным средний уровень ставок по ипотеке с учетом новой ставки ЦБ в 20 процентов и выше. А, например, в ходе Всероссийского жилищного конгресса, который прошел в ноябре, 85 опрошенных экспертов компаний рынка недвижимости высказали мнение, что россияне начнут массово отказываться от ипотеки при повышении средней ставки до 14-15 процентов годовых. То есть, переводя на общепонятный язык, новая ставка ЦБ означает фактическую остановку ипотеки.

Ну и в довершение всего критической назвал финансовую ситуацию первый зампред ЦБ Сергей Швецов. «Даже в страшном сне мы не могли себе год назад представить, что такое возможно», — с такой оценкой он выступил в день подъема ставки. По прогнозам Швецова, в ближайшее время ситуация будет сравнима с самым тяжелым периодом 2008 года. К слову, это не самый пессимистичный прогноз.

Итак, страшный сон

Не исключено, что сравнивать надо именно с 1998-м. Или и вовсе принять, что такого у нас еще не было, и запастись попкорном. Неплохой совет для наблюдателей со стороны, и плохие новости для тех, кто уже стал участником рынка недвижимости. «Самое логичное, что могут сделать на сегодня покупатели и продавцы, — остановить текущие сделки до достижения минимальной стабильности, — констатирует генеральный директор компании «Терра Инкогнита» Сергей Федоров. — Дело в том, что цены на рынке жилой недвижимости номинированы в рублях, и расчеты проходят в рублях, однако за период совершения сделки, регистрации договора в Росреестре национальная валюта существенно обесценивается. А рублевые цены пока не отреагировали на падение курса, в силу инерционности рынка, хотя в смысле покупательной способности рубля они уже значительно снизились».

В 2008 году, когда в некоторых регионах доля ипотечных сделок на рынке жилья доходила до половины от общего объема, цены на жилье вдвое и упали, вспоминает заместитель координатора НОСТРОЙ по Северо-Западу Павел Созинов, причем речь о рублевых ценах: «Так произошло, к примеру, в Новосибирске, ну а в столицах, где прокредитовано было лишь 20-25 процентов покупателей, снижение цен оказалось соответствующим — примерно на четверть». Теперь, подтверждает он, ипотека играет гораздо более значимую роль, ее уровень — порядка 50 процентов практически везде, в том числе, в Москве и Петербурге.

Можно было бы сделать вывод, исходя из сравнения с минувшим кризисом, что и теперь рынок просядет вдвое, посочувствовать уже состоявшимся покупателям, порадоваться за продавцов и пожелать стойкости строителям в дальнейшем. Но прямых и однозначных выводов не получается.

Деньги уйдут с рынка уже в очень скором будущем. Возможно, что и к весне. «Единственное, что сейчас подогревает интерес, — это как раз девальвация», — полагает Павел Созинов. Да, действительно, люди скупают недвижимость в стремлении сохранить свои деньги, и очень сильно при этом рискуют. В профессиональных фейсбук-сообществах представители некоторых застройщиков как бы между делом осведомляются: «Коллеги, кто-то уже принял решение об остановке продаж в новостройках? Как ведет себя вторичка, какой процент продавцов уходит с рынка? От себя могу сказать, что сегодня к нам поступали предложения о покупке целыми этажами». Если это правда, то девелоперу стоит воспользоваться таким предложением немедленно: пока деньги не ушли. С другой стороны, возможно, в приведенном вопросе главная часть — первая, потому что никогда ранее строители не хвастали продажами в фейсбуке.

Так вот, денег на рынке будет существенно меньше, и не только от повышения банками ставок для частных клиентов (первые новости об этом ждите в ближайшие дни, вряд ли банкиры станут тянуть до конца новогодних каникул), но в первую очередь от ожидаемой вскорости кончины долгового рынка. Нынешний, как его некоторые называют, агонизирующий, спрос сойдет на нет вместе с народными сбережениями, и велика вероятность, что сойдет он лавинообразно.

Заметка на полях, чтобы не возвращаться более к биржевым курсам рубля: в некоторых компаниях уже стали предлагать договоры в долларах или у.е. Причем компании эти — далеко не последние на своих рынках, напротив, это лидеры. Скорее всего (ведь кроме как в рублях договоры у нас заключать запрещено) вновь расцветут паевые схемы через ЖСК, а это означает, увы, что 214-й закон, защищающий дольщиков, будет довольно скоро забыт.

Show must …

Острословы уже запустили анекдот: «Написано же: билет Банка России. Вам что, представление не понравилось?». Но представление только начинается. Сейчас в обеих столицах заложен и строится объем жилья, которого в избытке хватало и на стабильном рынке, особенно если говорить о стройплощадках за МКАД и петербургской КАД. Объем возводимого жилья во Всеволожском районе Ленобласти, по данным Нострой, превышает объемы любого административного района Петербурга. В Подмосковье картина в целом та же, разница в административном устройстве и в процедурах получения разрешения на строительство. Эти окраинные стройки, по сравнению с мегаполисом, до смешного дешевые, на которые, однако же, тратились основные рекламные бюджеты, сейчас в наипервейшей группе риска. Почему?

В Петербурге и Подмосковье в грубом приближении объем строительства примерно одинаков, сравнимы и емкость, и структура предложения. Москва, правда, просела после ухода Лужкова, но уже выправилась. Московская область тяготеет к неким исторически сложившимся центрам, или доминантам, активна стройка в Новой Москве. В Петербурге чуть иначе, но суть от этого не меняется. Предыдущие лет 10 в Петербурге и окрестностях в строительстве было около 5 млн метров, приводит данные Созинов, а 2–3 млн метров – в продаже. В последнее время этот объем увеличился раза в полтора. Кто потеряет спрос в первую очередь? «В первую очередь начнут останавливаться стройки однотипного жилья в низком сегменте, — полагает он, — с плохой инфраструктурой, далекие, иными словами, плохо приспособленные для жизни и работы. А когда дело дойдет до конкретных объектов (или конкретных советов), все будет зависеть от финансовой устойчивости застройщика, и здесь, как ни странно, нет прямой зависимости от его известности и величины. Крупные компании как раз наиболее закредитованы, причем многие — западными деньгами».

Стоит еще обратить внимание на тот факт, что стройка в мегаполисах изрядно монополизирована, до половины (а где и больше) объемов жилья вводится 10-15 компаниями и их «дочками». Учитывая закредитованность такого «крупняка», естественным образом обеспокоишься этой самой устойчивостью, а если упадет один «столп», за ним могут повалиться и остальные. И если 2008 году строители могли рассчитывать на господдержку, которая выражалась в выкупе объемов (обычно наименее ликвидных), в гарантиях, сейчас ждать ее представляется бессмысленным. Деньги у государства куда-то почему-то делись.

Строитель и пустота

Итак, картина мира получается следующая. Уже к концу первого квартала наступающего года кончатся продажи «валютчикам», спрос схлынет, кредиты не появятся, оборот пропадет, стройка начнет вставать. Одна ипотека способна, умерев, забрать с собой половину рынка. Куда нести спасаемый от девальвационного пожара капитал? Если в стройку — то в объекты либо достроенные, либо на самых последних стадиях строительства. Можно дать совет довольно неожиданный: в объекты с участием в госпрограммах. По нынешним временам это хотя бы какая-то гарантия достройки. Пусть когда-нибудь, но все-таки достройки.

Что еще? Ну конечно же, незыблемая, как сама Россия, «вторичка». «Скорее всего, в 2015 году вторичный рынок перейдет на валютное ценообразование и расчеты, чтобы покупатели и продавцы в динамичной ситуации смогли договориться о цене, — рассуждает Сергей Федоров. — Но есть фактор, работающий на стабильность и даже рост номинальных рублевых цен недвижимости. Повышение ставки рефинансирования ЦБ до 17 процентов существенно удорожает ипотеку и кредитование для застройщика, который оперирует рублями (и продажи, и кредиты)». Это транслируется в себестоимость объектов нового строительства, а первичный рынок опосредованно влияет и на ценообразование вторичного. «Но могут возникнуть и существенные ценовые ножницы между первичным и вторичным рынком, когда продавцы «вторички» остановят продажи и заморозят цены, чтоб не терять деньги в результате инфляции, а закредитованные застройщики первичного рынка будут, наоборот, демпинговать, снижая цены, и продолжая номинировать их в рублях, чтоб сохранить объемы продаж и обслуживать ранее полученные кредиты», — прогнозирует Федоров.

Да, «вторичка» инертна. Этот рынок после дефолта начал реагировать на внешние раздражители лишь в 1999 году, и то не сразу. Еще один занятный индикатор, доказывающий зыбкость нынешнего осеннего ажиотажа, это избирательность спроса. Уже увеличилось среднее время экспозиции квартир, рублевая цена при этом практически стоит. Продавцы, естественно, вовсе не горят желанием получить за свою квартиру половину летней долларовой цены, продают лишь те, кому жизненно необходимо. Например, горе-инвесторы, уже влипшие в долги.

Кстати, если у вас получится успеть в последний вагон со старыми ставками, рублевая ипотека на вторичном рынке может оказаться совсем неплохим выходом из положения. Но вот рассуждения одного предпринимателя (инкогнито): «Я сам собственник и продавец, и нахожусь в процессе осмысления того, что делать. У меня есть апартаменты в ипотеке, есть еще квартира, которую собирался продать, и тоже не понимаю пока... Апартаменты решил оставить, потому как ипотека рублевая, и они обслуживают себя, но решение может поменяться, если банк будет пересматривать ставку, а она 9 процентов, или требовать дополнительного обеспечения из-за снижения цены залога...»

Есть над чем подумать.

В общем-то, подумать не мешало бы и власть предержащим. Павел Созинов говорит о пакете антикризисных мер, среди которых видит государственное участие, но непременно с соучастием населения. «Буквально, закрыть все государственные жилищные программы за исключением тех, которые требуют и частных вложений. При обязательном жестком контроле и аудите — как самого процесса строительства, так и расходов».

О пакете системных решений говорят в ТПП России, где недавно прошедший бизнес-конгресс, посвященный безопасности предпринимательства и бизнеса, выработал серию рекомендаций. Среди них — обязательный для любых законодательных актов национальный стандарт риск-ориентированного регулирования, позволяющий повысить эффективность контрольно-надзорной деятельности государства, снизить административные барьеры для бизнеса и улучшить качество регуляторной среды, вспомнили там и о трехлетнем моратории на изменения в налоговом законодательстве, и многое другое.
Сейчас в принципе можно ждать довольно живой реакции бизнес-сообщества на решение спасать рубль, топя экономику, а на рынке жилья произойдет, скорее всего, следующее.

Если неблагоприятные тенденции в макроэкономике сохранятся (а видимых причин ожидать иного до 2017 года нет), а ставка ЦБ останется прежней, объем предложения на первичном рынке значительно сократится. Насколько? Это зависит от того, как изменится кредитная ставка для застройщиков, какими будут цены продаж. И даже если допустить, что к 2017 году восстановятся докризисные условия (нефть по цене не менее 80 долларов и отмена санкций, прежде всего в части возможностей фондирования банков), на восстановление рынка недвижимости потребуется еще года три.

Специальные предложения
Горячие предложения