То ли доля, то ли не доля Как отмена долевого строительства повлияет на стоимость жилья
Фото: Александр Миридонов / «Коммерсантъ»
Начало недели всерьез всколыхнуло заскучавший было рынок недвижимости: первый заместитель председателя правительства Российской Федерации Игорь Шувалов поручил создать при министерстве строительства и ЖКХ рабочую группу по подготовке предложений по изменению законодательства о долевом строительстве, которые должны быть приняты осенью.
Суть изменений: к 2020 году предполагается поэтапный переход к новой модели приобретения жилья. Застройщик сможет привлекать деньги граждан не напрямую, а только через специальный банковский счет, где средства будут аккумулироваться. Банк таким образом выступает гарантом того, что деньги граждан в случае, если застройщик по каким-то причинам не сможет выполнять свои обязательства, не пропадут.
Рынок тут же разделился на оптимистов и пессимистов. Первая реакция пессимистов вполне предсказуема — они предрекают всем трудные времена, резкое сокращение числа девелоперов, невозможность работать, рост цен на новостройки, а значит, и на жилье в целом. Объяснимо: мы вообще не любим перемен, а уж тем более в законодательстве, затрагивающем такую тонкую и болезненную тему, как жилье.
«Переспав с бедой ночь», рынок недвижимости слегка успокоился — понятно, что, сильные застройщики так или иначе приспособятся к новым условиям, а слабому звену все равно суждено или выпасть, или укрепиться. Поэтому и «Дом» решил не сетовать на новые правила, а расспросить участников рынка, как они собираются работать в течение ближайших пяти лет до введения новых правил, какую стратегию, по их мнению, выберут потребители, и выиграют ли от всех этих перемен банки.
Застройщики: чтоб не пропасть поодиночке
А будет ли, на самом деле, запрет? Для начала стоит пояснить, что новая модель работы рынка еще не утверждена. Пока есть только размышления о том, как оно все будет, если... И, по мнению девелоперов, ничего особенного не произойдет. А если и произойдет, то нескоро.
Фото: Иван Макеев / «Коммерсантъ»
«В течение следующих пяти лет будет формироваться новая схема и осуществляться плавный переход к ней. Это значит, что у всех сторон есть время осознать грядущие изменения и найти способы адаптироваться к новым условиям», — говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.
«В эти пять лет должен быть создан детальный механизм по новой схеме реализации новостроек, и именно от его основных позиций будет зависеть схема работы рынка в переходный период, — добавляет коммерческий директор ФСК Лидер Григорий Алтухов. — Вероятнее всего, продажи в эти пять лет будут вестись по прежним схемам, ценообразование будет во многом определяться рыночной ситуацией, а не приближением часа икс, но и одновременно, по мере появления деталей новых поправок в ФЗ-214, будут вноситься соответствующие корректировки в работу отрасли».
«Никакого "запрета" на продажи в период строительства не будет, — считает генеральный директор компании INDIGO development Роман Еремян. — Запрет будет на продажи "незавершенки" без участия банка. Поэтому бессмысленны объяснения застройщиков, что им придется строить объекты до сдачи на заемные средства, и это поднимет затраты на строительство на 25-35 процентов». Типовая схема работы, по мнению эксперта, будет выглядеть так: застройщик приходит к банку с участком и своими средствами и показывает проект; банк назначает оценку проекта авторизованными консультантами с точки зрения рыночного потенциала; банк верифицирует проект (возможно, с поправками консультантов), открывает застройщику кредитную линию, назначает компании по финансовому аудиту и техническому надзору; застройщик открывает продажи. Продажи осуществляются через банк, банк является третьей стороной договора с покупателем и, по сути, гарантом выполнения условий договора.
«Покупатель вносит первоначальный взнос, причем он может быть минимальным, даже в размере пяти процентов, а остальное будет выплачиваться в зависимости от условий договора — или в течение строительства, или же выплаты покупателя банку начнутся после передачи ключей собственнику. В наших условиях возможны оба варианта, просто второй — начало выплат после передачи ключей — будет дороже для покупателя», — поясняет Роман Еремян.
Фото: Юрий Мартынов / «Коммерсантъ»
Первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ» Даромир Обуханич не исключает и появления новых «вводных» от государства: «Застройщики Московского региона привыкли работать в постоянно меняющихся условиях, — напоминает он. — Данное нововведение — далеко не первое. Возможно, нам придется пересмотреть свой бюджет на ближайшие годы, постараться сформировать необходимый резерв, благодаря которому получится без потерь перейти на новый этап работы по новым правилам. Сегодня рано сеять панику. Не исключено, что при поддержке государства появятся альтернативные доступные источники финансирования застройщиков».
А вот в чем уверены практически все — рынок начнет монополизироваться, количество застройщиков уменьшится. «Данное усовершенствование также приведет к постепенной монополизации рынка, так как не все застройщики смогут получить банковские гарантии на строительство, следовательно, часть застройщиков начнет покидать рынок, и в итоге на нем останется только несколько наиболее крупных девелоперов», — прогнозирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.
С тем, что в переходную пятилетку может начаться укрупнение застройщиков и уменьшение числа проектов, согласна и Екатерина Румянцева: «Сейчас, приступая к строительству, они рассчитывают, что на определенном этапе стройка будет финансироваться денежными средствами, полученными от реализации. Если такой инструмент будет недоступен, то застройщики станут закладывать в расчеты весь цикл строительства и, как следствие, более осторожно, обдуманно и взвешенно входить в новые проекты. Число проектов логично сократится».
«Застройщики нервничают, — соглашается генеральный директор компании "Реалист" Евгений Редькин. — Нововведения могут увеличить сроки реализации и негативно сказаться на доходности их бизнеса. Как следствие, можно ожидать и значительного сокращения объемов строительства».
Канут ли в Лету мелкие строительные компании — вопрос непростой. Есть вероятность того, что вместо «массового исхода» застройщиков, произойдет решительный возврат к старым схемам продаж. «Не стоит исключать и такой вариант развития событий, при котором мелкие застройщики, лишившись денежных средств, поступающих от дольщиков, начнут искать альтернативные источники финансирования и вернутся к "серым" схемам, которые существовали на рынке еще до принятия ФЗ-214», — комментирует ситуацию Даромир Обуханич.
Возврат к старым «серым» схемам предполагает и генеральный директор компании «Ферро-Строй» Григорий Ваулин: «Вряд ли кто-то добровольно уйдет из отрасли. Девелоперы будут до последнего искать варианты остаться на рынке. И самый простой — это изменить схему продаж, то есть перейти на ЖСК или предварительные договоры купли-продажи и так далее. Кому не удастся найти способы "остаться на плаву", вероятно, покинут рынок, но это будет скорее вынужденным решением».
Фото: Валерий Мельников / «Коммерсантъ»
А коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век» Виталий Разуваев считает, что застройщикам в новых условиях придется крепко сдружиться: «Не исключено, что под развитие крупных участков будут создаваться консорциумы застройщиков, которые смогут объединять усилия ради крупного проекта с единой концепцией. Поскольку осваивать крупные площадки в одиночку станет сложнее, спрос на такие земельные активы снизится, что повлечет за собой и снижение цены».
Новые правила могут привести и к изменению самих проектов, а не только объемов строительства. «Те проекты, которые планируются к выходу в течение последующих трех-пяти лет, могут быть пересмотрены с точки зрения концептуальных и планировочных решений, уменьшения площадей квартир, чтобы добиться их большей ликвидности. В целом строительные технологии, скорее всего, будут более экономичными и дешевыми, станет больше проектов массового панельного жилья без каких-либо архитектурных и концептуальных изысков», — говорит генеральный директор компании «Региондевелопмент» Ольга Вальчук.
В общем-то для рынка это не слишком хорошо, но и не критично, хотя проблему можно было решить и иначе, считает девелопер, сооснователь корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко: «Нам давно нужно перестать придумывать то, что уже придумано и работает. Зачем такой сложный путь, если можно всего лишь решить проблему "недостроя": обеспечить застройщика и генподрядчика банковской гарантией. Такая схема будет менее затратна, поскольку гарантия дешевле, чем сам кредит, риски минимизированы до нуля. Средства, необходимые на строительство, будут всегда. Проблемы с застройщиком нет — заменили и стройка продолжается. Генподрядчик обанкротился — тоже не беда: банк обеспечил финансирование, а сам разбирается сколь угодно долго».
Банки: свадьба или похороны
Банки пока не особо стремятся комментировать новые правила финансирования строек — несмотря на то, что степень их участия в деле обеспечения граждан доступным жильем может существенно возрасти. Радость это для них или нет — вопрос непраздный. Эксперты строительной отрасли уверены — банковское лобби нам почти гарантировано.
«Думаю, что со спецсчетами будут работать только крупнейшие банки, — говорит Григорий Ваулин. — Во-первых, такие кредитные учреждения смогут предоставить банковскую гарантию на весь объем финансирования проекта. Во-вторых, такие банки, как Сбербанк и ВТБ, сегодня уже выступают финансовыми партнерами многих проектов и имеют опыт контроля за средствами дольщиков. В-третьих, сами дольщики гораздо больше доверяют известным крупным банкам».
Фото: Александр Вайнштейн / «Коммерсантъ»
«Банк в данном случае выступает гарантом полного объема строительства, — напоминает Софья Лебедева. — Конечно, все банки не смогут принимать участия в данной схеме. Скорее всего, гарантами будут выступить или крупные банки, или же банки с господдержкой. В любом случае, их будет немного».
«Сомнительно, что банки вообще захотят активно сотрудничать с застройщиками. Риски для них высоки, затраты — тоже, а выгода не гарантирована. Заниматься традиционной банковской деятельностью гораздо проще», — предупреждает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».
А Григорий Ваулин опасается, что на рынке может появиться монополия банков, которые будут самостоятельно устанавливать выгодные для себя и невыгодные для застройщиков условия предоставления услуг. «Поэтому властям необходимо принимать участие в контроле банков и установить, например, максимальные комиссии и тарифы при работе с застройщиками», — подчеркивает эксперт.
Потребители: ждать или догонять
Главный вопрос, интересующий всех — будет ли расти стоимость квадратного метра, когда и почему. По мнению Софьи Лебедевой, в первое время грядущей пятилетки удорожания квартир ожидать не стоит, но такое развитие событий возможно с приближением к тому моменту, когда наступит час икс, то есть с введением новых правил работы. А вот спад темпов выхода новых проектов, по мнению эксперта, будет заметен уже с начала переходного периода, так как застройщикам нужно будет время, чтобы подстроиться к новой системе. По мнению же Евгения Редькина, при негативном сценарии развития событий, новостройки могут подорожать на 30-40%.
«Ожидаемый рост стоимости произойдет не одномоментно, а начнется с 2016 года и достигнет своего максимума к 2020 году, когда девелоперы и начнут реализовывать проекты с использованием банковских кредитов. Однако значительного увеличения цены может и не произойти, если будет реализована озвученная идея выдавать деньги дольщиков (которые поступают на банковский счет) застройщикам в кредит под три процента. Такой процент в принципе не является критичным для рынка недвижимости и не приведет к катастрофическому росту стоимости жилья», — считает Даромир Обуханич.
Григорий Ваулин полагает, что все будет зависеть от процентов по проектному финансированию: если кредиты будут выдаваться всего под три-четыре процента годовых, то никакой паники на рынке ждать не стоит. Если же девелоперы будут брать проектное финансирование под 15-20 процентов, то, вероятно, начнется рост цен и многие покупатели постараются совершить покупку до 2020 года.
Ведущий специалист отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова также уверена, что резкого роста цен на жилье в ближайшем будущем мы не увидим: «Это обусловлено тем, что сейчас на рынке наблюдается отрицательная динамика по спросу, и нет никаких оснований для внезапного изменения ситуации». По мнению эксперта, увеличение цен начнется лет через пять, когда девелоперы, привлекающие в большей степени заемные средства, будут вынуждены поднимать стоимость метра, чтобы получать реальную прибыль.
В общем, среднестатистическому потребителю совсем не обязательно прямо сейчас бежать за квартирой, расталкивая таких же страждущих и жаждущих: до начала роста цен время еще есть. К тому же, за пять лет многое может измениться и в жизни самого покупателя, и в головах людей, придумывающих законы, и в стране в целом.