Квартиры, сдавайтесь Как привлечь и удержать арендаторов жилья в условиях кризиса
Фото: Сергей Карпов / ТАСС
Завершающийся год многое в стране перевернул с ног на голову — чего стоит одна только пищевая революция с повсеместной популяризацией отечественных продуктов и блюд. В Москве, между тем, произошел другой, не менее важный переворот — на рынке аренды жилой недвижимости. Работы в городе стало меньше, приезжих, нуждающихся в жилье, соответственно, тоже. Спрос на квартиры «взаймы» упал, их владельцы начали снижать ставки аренды, но пока это не спасает: предложений явно больше, чем нанимателей.
Как в сложившихся условиях пристроить «лишнюю» недвижимость приличным людям, не унизив себя ни в моральном, ни уж тем более в материальном плане? «Дом» собрал рекомендации экспертов, работающих на столичном рынке аренды.
Тот факт, что для арендодателей в Москве наступила «зима, пустынная зима» подтверждают статистические данные крупных агентств недвижимости. Так, в материалах, предоставленных «ИНКОМ-Недвижимость», говорится, что к концу октября текущего года база данных компании насчитывала четыре тысячи арендных квартир. В октябре 2014года их было три тысячи. По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», в прошлом месяце лотов, предлагаемых в аренду, было в полтора раза больше, чем арендаторов.
«Спрос на столичном рынке аренды по-прежнему ниже предложения — примерно в полтора раза», — соглашается с данными конкурентов Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость». Эксперты «МИЭЛЬ-Аренда» подчеркивают, что в нынешнем октябре спрос на квартиры во всех ценовых диапазонах, даже в самом востребованном (до 500 долларов в месяц), был ниже предложения.
Ценные указания
Что в таких условиях делать владельцам простаивающей недвижимости — вот в чем вопрос. Ждать лучших времен — невыгодно, ведь квартиры не просто пустуют — их содержание требует денежных вложений. Продавать — жалко, да и спрос на «вторичку» сегодня невелик. Пустить пожить родственников — так потом не выгонишь. Поэтому лучший выход — все-таки сдать жилье в аренду. Как сделать это быстро, безболезненно и без последствий, рассказывают эксперты.
Фото: Валерий Матыцин / ТАСС
«В первую очередь, необходимо правильно составить объявление: если в нем будет содержаться актуальная и подробная информация о квартире и условиях ее сдачи, это повысит шансы быстрее найти арендатора. Также важным фактором является наличие качественных фотографий. Сфотографируйте все комнаты и помещения в квартире, предварительно проведя там уборку. По возможности для съемки воспользуйтесь хорошей фотокамерой, это позволит визуально увеличить пространство и выбрать самые удачные ракурсы», — говорит Эрик Сегерборг, генеральный директор портала Domofond.ru.
Но, конечно, фото — это только «обложка». Куда более радикальный совет дает руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев: «В текущей ситуации есть единственная рекомендация арендодателям: забудьте, что было пять, четыре, даже два года назад. Нет больше таких цен и такого количества нанимателей тоже нет».
Проще всего сегодня сдать адекватно оцененную квартиру, подчеркивают эксперты — если ценник изначально «правильный» и если владелец готов сделать небольшую скидку, успех обеспечен. «Если в квартире объективно есть недостатки, например, ремонт не первой свежести, мебель с сильной амортизацией, нужно быть готовым к дисконту», — предупреждает Анна Карпова, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet.
А Оксана Полякова рекомендует указывать в объявлении действительную стоимость объекта, не завышая ее с тем, чтобы иметь возможность торговаться и снижать ставку, — именно так многие хитрые арендодатели делали минувшей весной и летом. Но сейчас не время для подобных «афер».
Оценить объект можно самостоятельно с помощью баз недвижимости, размещенных в открытом доступе. «Первый критерий, по которому становится понятно, что цена завышена — отсутствие звонков от потенциальных клиентов. В этом случае имеет смысл проверить, сколько стоят аналогичные квартиры в этом и соседних домах», — говорит Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate.
Фото: «Интерпресс» / ТАСС
Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co, также советует ориентироваться на средний уровень арендных ставок по району. «Если же конкуренция высока, тогда помочь может даже небольшая скидка в две-три тысячи рублей», — отмечает эксперт. Директор департамента аренды жилых помещений Blackwood Дарья Самойлова более щедра: по ее словам, размер дисконта должен составлять 20-30%. Кроме того, эксперт рекомендует соглашаться на дополнительные условия нанимателя, например — фиксировать цены в рублях, докупать необходимую мебель, в стоимость найма включать расходы на воду, электроэнергию, интернет и паркинг.
В общем, у арендодателей-скупердяев шансов сдать квартиру немного. Еще меньше их у тех, кто предлагает товар «с душком». «Повысьте качество жилья, — говорит риэлтор Александр Харыбин. — Даже если вы несущественно поднимите ренту, вы сможете быстро сдать квартиру хорошим нанимателям, так как им нужен пусть не очень дорогой, но красивый ремонт. Сейчас люди ценят качество».
Также эксперты советуют пользоваться услугами профессионалов — не без задней мысли конечно: большинство из них представляют бизнес, построенный, в том числе, на сдаче жилья в аренду. И все-таки резон обращаться к риэлторам есть: помимо того, что они сами найдут арендатора, все заботы по оформлению сделки также лягут на их плечи.
«Наш главный совет арендодателям: пользуйтесь услугами профессионалов. Это значительно ускорит процесс», — подчеркивает Елена Куликова, руководитель отдела по работе с собственниками IntermarkSavills.
А Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, напоминает: квартиру следует тщательно готовить к показам, она должна «хрустеть и дышать». Куда дальше в ублажении клиентов идет руководитель отдела аренды департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Татьяна Черных: «Из основных рекомендаций — владельцу важно правильно подготовить дом, не забыв включить везде свет, музыку, убрать лишние предметы… Среди брокеров ходит много историй о том, как некоторые собственники и риэлторы специально заранее пекли пироги — не столько для угощения, сколько для того, чтобы создать нужную атмосферу тепла и уюта».
Возможно, «печенька» и поможет. Но главное — относиться к нанимателям как к равным, считает Александр Харыбин. «Раньше собственник часто вел себя как хозяин не только квартиры, но и жизни», — напоминает он.
Вот так шутить не надо
Понятно, что демонстрировать арендаторам свое превосходство, тряся перед ними паспортом с московской пропиской и изображением генеалогического древа, где все родственники до 48 колена изображены с такими же паспортами, точно не нужно. И есть еще несколько твердых «нет».
Так, Эрик Сегерборг, дает совет, который чаще встречается на страницах женских журналов, — не ждать «принца». Только в данном случае речь идет не о спутнике жизни, а об арендаторе (хотя — как знать…). «Многие арендодатели стремятся сдать свою квартиру "идеальному" кандидату, однако такого можно ждать очень долго. В условиях кризиса лучше снизить свои требования. К примеру, опыт показывает, что этническая принадлежность не влияет на добропорядочность арендатора, поэтому не стоит категорично исключать возможность предоставления жилплощади представителям национальных меньшинств», — говорит эксперт.
«Странными выглядят придирчивость и предвзятое отношение арендодателей к потенциальным арендаторам, — соглашается Екатерина Румянцева. — Если уж вы согласились сдать квартиру семье с детьми, не стоит чрезмерно надоедать визитами и звонками. Был случай, когда договор расторгли из-за навязчивого контроля владельца квартиры».
Дарья Самойлова и Анна Карпова, в свою очередь, хором выступают против иностранных валют: не стоит номинировать арендную ставку в долларах или евро. «Так автоматически "отсекается" большая часть потенциальных арендаторов», — подчеркивает Карпова.
Не быть «нетороплюсем» советует Александр Харыбин. «Этот термин я ввел год назад. Популярный раньше лозунг "Я не тороплюсь, не вы снимете, так другие" сейчас не актуален. Никто не снимет, или снимет тот, кого вы не хотите. Снижайте ценник или "консервируйте" квартиру и не сдавайте вообще», — категорично заявляет эксперт.
А Роман Бабичев отмечает, что нормы поведения арендодателей зависят от каждой конкретной ситуации: «Скажем, если вы сдаете однокомнатную квартиру на Тверской за 40 тысяч рублей в месяц, вы можете говорить практически что угодно и вести себя, как вам вздумается. Но если вы сдаете однокомнатную в Выхино за 30 тысяч, не нужно рассказывать клиентам, что эту площадь просматривают каждый день, что я (хозяин) провожу кастинг жильцов, живу неподалеку, буду к вам заходить раз в неделю, что стиральной машине уже 20 лет, она прекрасно работает и не вздумайте ее сломать».
В целом эксперты считают, что никакого апокалипсиса на столичном рынке аренды нет: качественные предложения от адекватных собственников быстро находят своих арендаторов. «Я не знаю, откуда берется пессимизм. Все нормально сдается. Цены немного ниже», — говорит Александр Харыбин. И это не может не радовать.