Плодитесь и расселяйтесь Детей можно и нужно использовать для решения «квартирного вопроса»
Фото: Aflo RM / Yosuke Tanaka / Diomedia
Появление в семье детей обычно становится для родителей поводом подумать об улучшении жилищных условий. А часто — еще и основанием для получения льгот, субсидий, а то и вовсе бесплатного жилья. Как «цветы жизни» помогают родителям обзавестить жильем, для «Дома» выясняли юристы и эксперты рынка недвижимости.
Материнский капитал
Отработанный и проверенный способ улучшить жилищные условия для тех, у кого есть второй ребенок. Как говорит Олег Голубцов, руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co, примерно в 90 процентов случаев материнский капитал направляется именно на жилищные цели. Единственное основание для получения маткапитала (в размере 453 тысяч рублей, плюс возможные региональные надбавки) — это факт рождения второго ребенка.
Улучшить жилищные условия с его помощью можно, например, потратив на первый взнос по ипотеке (в сегодняшних рыночных условиях суммы однозначно будет достаточно для взноса на приобретение по ипотеке 1-2-комнатной квартиры комфорт-класса в Московском регионе) или на погашение уже оформленного жилищного кредита. Оплатить просрочки, погасить пени, штрафы по ранее выданным кредитам не получится. Как говорится — сами, сами...
До своего совершеннолетия ребенок имеет долю в купленной с привлечением маткапитала квартире, так что любые операции с ней будут проходить под суровым (вплоть до «запретительного уклона») контролем органов опеки. Мало того, право собственности должны получить и дети, рожденные в семье ранее. Купить одно жилье, а прописать детей в другом нельзя.
«При оплате квартиры с помощью средств материнского капитала необходимо обратить внимание, что в договоре должны быть указаны в качестве будущих собственников все члены семьи того человека, на имя которого выдавался сертификат, — советует Вера Богучарова, заместитель руководителя юридического департамента Est-a-Tet. — Если заключается ДДУ, УДДУ, договор участия в ЖСК и в нем такого указания нет, то по закону человек, на имя которого выдан сертификат, обязан составить нотариальное обязательство о том, что при оформлении собственности на квартиру, на всех членов семьи также будет оформлено право собственности по долям. Если этим правилом пренебречь, при продаже такой квартиры сделка может быть признана ничтожной».
Фото: Сергей Коньков / ТАСС
Средства материнского капитала не получится направить на приобретение недвижимости за пределами РФ, на покупку нежилой недвижимости (в том числе апартаментов). Можно купить квартиру, дом, комнату в коммунальной квартире. В последнем случае комната должна быть изолированной, лицевые счета — разделены.
Как подчеркивает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», в большинстве случаев покупка новостройки с привлечением материнского капитала подразумевает более высокую по сравнению со стандартной процентную ставку (в среднем на два процентных пункта выше, говорит эксперт). Кроме того, банк рассматривает заявку не два-три дня, а порядка двух недель.
«Молодая семья»
Это подпрограмма федеральной программы «Жилище», суть которой — выделение субсидии на покупку/строительство жилья.
Первое ограничение — супруги должны находиться в возрасте до 35 лет (включительно) и не должны иметь в собственности никакой недвижимости. При этом они должны подтвердить свои финансовые возможности и доказать, что смогут компенсировать (в том числе, с помощью заемных средств) недостающую после получения субсидии сумму для приобретения жилья.
Изначально в программе могли участвовать только полные семьи, с 2016 года допускается семья в составе одного молодого родителя с ребенком.
Второе ограничение — семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий. Варианты: площадь жилого помещения на каждого члена семьи меньше установленной нормы (зависит от региона, в Москве — 10 метров); семья проживает в помещении, не соответствующем нормам, установленным для жилья; в семье есть больной человек, при этом семья проживает в коммунальной квартире. Для постановки на учет надо обращаться в районную администрацию по месту жительства.
Фото: Diomedia
Социальная выплата предоставляется в размере 40 процентов стоимости для семей с одним и более детьми (кстати, бездетные молодые семьи по ней же могут получить чуть более скромную выплату — 35 процентов). Дополнительную субсидию в размере 5 процентов могут получить участники программы при рождении/усыновлении еще одного ребенка.
Участники программы получают сертификат, который можно использовать в качестве первого взноса по ипотеке в Сбербанке, ВТБ 24, Россельхозбанке и ряде других банков.
Полученные средства можно направить — строго! — либо на строительство дома (самостоятельно или при помощи паевого участия), либо на покупку квартиры в новостройке.
Программы помощи многодетным семьям
Здесь речь идет как о субсидировании, так и о предоставлении жилья нуждающейся многодетной семье. Общий критерий многодетности — три и более детей в семье, хотя возможны и некоторые региональные различия (в сторону увеличения — например, в Марий Эл и Тыве до 2012 года многодетными считались семьи с 4 и более детьми — сейчас снизили до трех, — а в Ингушении многодетными считаются семьи с 5 и более детьми). Помимо многодетности, должны быть соблюдены и критерии нуждаемости в жилье, приведенные выше.
«Многодетные семьи не имеют права на получение жилья по льготным основаниям или вне очереди, т.е. их жилищные условия улучшаются в обычном порядке, который предусматривает два обязательных условия: первое — семья должна быть малоимущей, и второе — на каждого члена семьи должно приходиться жилья менее учетной нормы на человека, определяемой субъектами РФ, например, в Москве это 10 кв.м, — разъясняет адвокат Олег Сухов. — Следовательно, если кто-то из супругов имеет высокий доход, исключающий присвоение семье статуса малоимущей, или у одного из супругов есть иная недвижимость в собственности, препятствующая присуждению семье категории нуждающейся в жилье, остается лишь один вариант попадания в программу — так называемое фиктивное расторжение брака. Однако встать на очередь по улучшению жилищных условий можно только по истечении пяти лет с момента расторжения брака».
Фото: Сергей Коньков / ТАСС
Как говорит руководитель управления по реализации недвижимости с привлечением ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко, в случаях, когда речь идет о предоставлении жилья (в собственность ли, по социальному найму ли) и земельных участков, ждать обычно приходится долго. Кроме того, «свободные квартиры» для предоставления нуждающимся, как правило, находятся на приличном удалении от Москвы — в Подольске, Чехове и т.п. «Гораздо более реальное предложение, которое сейчас есть в правительственных программах, — это “Субсидии на приобретение или строительство жилых помещений”, — говорит эксперт. — Это сертификат, который можно использовать на приобретение квартиры как в новостройке, так и на вторичном рынке в любом из регионов РФ. У ФСК “Лидер” тоже есть аккредитованные объекты, в которых можно приобрести квартиру с использованием субсидии». Но рассчитывать на эту субсидию могут лишь те многодетные семьи, кто встал на учет как нуждающиеся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года (как нетрудно догадаться, за 10 с лишним лет изрядное количество таких семей выбыло из очереди по совершеннолетию детей).
Комментарии с одного из форумов многодетных семей в теме обсуждания жилищных субсидий, август 2016 г.:
«Уважаемые многодетушки! на сайте ДГИ информация от 26.07.2016 г. о том, что всем вставшим на учет до 1 марта 2005 дали субсидии ну по крайней мере разослали письма. это правда? кто-нибудь из вышеупомянутых получил письма счастья?»
«У нас тишина! Сама ходила, делала запросы, то написали, что моя семья вообще не состоит ни в одной жилищной программе, то пишут в порядке общей очереди. Ждите.»
Одним словом, получить жилье/субсидию не так просто — недаром многодетные очередники наряду с валютными ипотечниками выступают активными «протестантами» и борются за свои жилищные права.
Оставшиеся варианты — социальная ипотека или рассрочка платежа, добавляет Павел Тимошенко, но в этом случае квартиру можно будет выбрать только из списка Департамента жилищной политики.
Акции от застройщика
Помимо государственной помощи, специальные условия для семей с детьми — причем не только многодетных и не только молодых — предлагают и сами застройщики. Конечно, о бесплатном жилье речи не идет, как и о серьезных суммах компенсаций. Но на дополнительные скидки и специальные условия приобретения жилья семьи с детьми рассчитывать вполне могут. Причем чем глубже кризис, тем больше ассортимент таких предложений от застройщиков.
Чаще всего, в акциях участвуют двух- и трехкомнатные квартиры (с одной стороны, такие предложения более «семейноориентированные» по определению, ну а с другой — спрос на «трешки» в кризис снижается особенно заметно, надо поддержать).
«Акции для семей с детьми на рынке существовали всегда, но в последнее время их количество возросло, особенно от крупных застройщиков, — рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. — Например, от компании “Кортрос” в проекте “Прима-парк” действует скидка в 3-3.5 процента для семей с одним и более детьми. ФСК “Лидер” провела акцию “Семьям с детьми дешевле” в ЖК “Новое Измайлово-2” — дополнительная скидка в один процент от стоимости квартиры. Компания ЛСР организовывала акции для семей с детьми этим летом, в Urban Group тоже была своя акция — удвоение материнского капитала для семей с двумя детьми».
В ЖК «Город на реке Тушино-2018» для семей с детьми, включая многодетные семьи, действует акция «Материнский капитал от застройщика», рассказывает Артем Ржавский, директор по продажам: покупателю, который использует в качестве оплаты части стоимости квартиры маткапитал, предоставляется дополнительная субсидия от застройщика в размере 100 тысяч рублей за каждого ребенка в возрасте до 18 лет. В акции участвуют семья с двумя и более детьми с одной стороны, и двух-трехкомантные квартиры — с другой.
«У нас существуют специальные программы как для молодых, так и многодетных семей. Например, при использовании материнского капитала, если нашему покупателю необходимо время для обналичивания средств, мы даем беспроцентную рассрочку на три месяца и плюс к этому таким покупателям полагается десятипроцентная скидка», — рассказывает Оксана Сторожук, руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой».
Для семейных покупателей действует акция в ЖК SREDA, рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: дополнительная скидка в один процент на приобретение квартиры в корпусах Т4 и Т5 (условием предоставления скидки являются: паспорт с записью о браке на странице о семейном положении и с записью о детях на странице с детьми или, в случае отсутствия записи в паспорте — свидетельство о рождении ребенка. Обязательное условие — возраст детей от 5 до 18 лет).
«Мы в своих проектах отмечаем интерес покупателей к ипотеке АИЖК, где доступна программа кредитования с понижающим коэффициентом, — рассказывает Наталия Немчанинова, директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН. — Благодаря дополнительным субсидиям для семей с тремя и более детьми процентная ставка по ипотеке снижается на 0,5 процентных пункта — до 10,5 рпоцента годовых».
«Девелопер Сити-XXI век в рамках акции “Семейный праздник” сейчас дает скидку в один процент за каждого ребенка в возрасте до 18 лет. Однако в общей сложности дисконт не может превышать пяти процентов, — рассказывает Мария Литинецкая. — В ЖК “Болтино” действует скидка до трех (до 500 000 рублей) при покупке квартиры, если в семье есть дети до 18 лет».
В ЖК «ДОМодедово Парк» действует акция «Крепким семьям — дополнительные привилегии». При предоставлении свидетельства о браке в зависимости от прожитых совместно лет можно получить скидку от 30 (за 5 лет брака) до 70 тысяч рублей (за 15 и более лет брака).
«Мое мнение: программы, действительно помогающие семьям с детьми, — только государственные. Программы застройщиков и банков направлены на привлечение клиентов, которые им сейчас очень нужны. Придумывая мифические суперудобства, они привлекают на пустом рынке последние оставшиеся источники живых денег — средства материнского капитала, — рассуждает Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы "Переезжаем в Петербург". — И чтобы люди без других накоплений смогли воспользоваться предложением, создается специальный банковский кредитный ипотечный продукт, где в качестве первоначального взноса рассматривается маткапитал. Это все не дает каких то суперплюсов, а дает возможность молодым семьям воспользоваться теми программами, которые придумало государство для их поддержки».
В принципе, так оно и есть. Но чем плохо, когда появляются дополнительные возможности, если своих и государственных не хватает? «Думаю, в будущем сделки с участием социальных программ будут занимать не менее 20 процентов от портфеля продаж девелоперов», — делится своим прогнозом Максим Каварьянц, коммерческий директор SDI Group, девелопер ЖК «Аккорд. Smart-квартал».