Яна Мареева

Большое разочарование

Цены на новостройки в Москве отказываются падать
ЖК «Sky City»
ЖК «Sky City»

В первом квартале 2015 года обвала цен на новые квартиры в столице, вопреки ожиданиям граждан и многих экспертов рынка недвижимости, не произошло. Более того, в пику любителям масштабных распродаж, «сумасшедших дней» и торга до последней капли крови — в отдельных проектах квартиры стабильно дорожали. «Дом» попытался разобраться, что происходит на московском рынке новостроек.

Не сбылось

Данные экспертов относительно ценовой динамики на первичном рынке жилья в первом квартале 2015 года сильно разнятся, но в общем и целом даже тем, кто ходит в очках насыщенного розового цвета, понятно — «ликвидации», то есть распродажи квартир по бросовым ценам, — не случилось. А счастье было так возможно.

«В первом квартале текущего года средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек столицы то росла, то снижалась, а к концу квартала — стабилизировалась, — рассказывает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ-Недвижимость" Елизавета Гудзь. — Так, в январе отмечалось увеличение стоимости метра в рублевом эквиваленте до 230,1 тысяч рублей. Относительно декабря рост составил 2,4 процента. В феврале на фоне выхода больших объемов на начальной стадии строительства средняя стоимость квадратного метра по рынку сократилась на три процента. В марте она несущественно изменилась и составила 223 тысячи рублей».

Схожие цифры озвучивает и коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Москва» Максим Зорин: по его словам, в первом квартале на столичном рынке новостроек существенных изменений стоимости квадратного метра не произошло, прирост составил не более процента. Средняя стоимость «квадрата» сейчас — 235 тысяч рублей.

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», за три месяца цены в рублях на квартиры в новостройках Москвы увеличились ориентировочно на 2-2,5 процента. По итогам марта средняя стоимость метра составила 225 тысяч рублей против 221 тысячи рублей в декабре 2014 года. Наиболее высокий прирост цен наблюдался в сегменте жилой недвижимости бизнес-класса — 2,8 процента. Что касается жилья комфорт-класса, квадратный метр в этом сегменте подорожал на 1,3 процента; в эконом-классе цены выросли на три процента до 170 тысяч рублей за метр.

«По жилью массового сегмента рост цен на первичном рынке Москвы в первом квартале 2015 года не превысил трех-четырех процентов, но и эти показатели обеспечил в основном январь, когда повышения были связаны с произошедшими изменениями в экономике, — комментирует Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК "Лидер". — В феврале-марте рост по отдельным проектам был связан с повышением их строительной готовности».

Факт увеличения цен на новое жилье в Москве, впрочем, подтверждают далеко не все эксперты. Так, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова рассказала, что в целом за первый квартал 2015 года уровень цен на первичное жилье «старой» Москвы сократился на 2,4 процента — незначительно, но все равно приятно. В «МИЭЛЬ-Новостройки» зафиксировали падение средней стоимости квадратного метра на 3,8 процента в феврале и на 4,9 процента в марте. По словам генерального директора компании Софьи Лебедевой, ценам «помог» выход в реализацию нового проекта компании «Мортон» — «Жемчужина Зеленограда», где минимальная стоимость квадратного метра составляет смешные для Москвы 69,5 тысяч рублей. Кроме того, падение цены обусловлено «вымыванием» из предложения маленьких квартир, в которых, как правило, стоимость квадратного метра наиболее высокая.

«Новостройки класса "эконом" в Москве за первый квартал 2015 года не демонстрировали положительную ценовую динамику в связи с выходом большого объема недорогих квадратных метров в этом сегменте преимущественно за МКАД (в частности, в Зеленограде), — соглашается Денис Бобков, руководитель аналитического центра "ОПИН". — Новостройки бизнес-класса также снизились в цене на пять процентов. При этом в комфорт-классе с начала года они подорожали на пять процентов. Это объясняется повышением стадии строительной готовности текущих проектов».

Мечты о дешевом жилье в Москве окончательно развеивает Александра Кржевова, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер»: «Важно понимать, что реального снижения цен по большинству объектов не произошло. Наоборот, в уже реализуемых проектах, характеризующихся стабильным спросом, отмечался рост цен на уровне одного-пяти процентов в месяц. Негативная динамика цен в большей степени объясняется структурными изменениями — некоторыми компаниями выведен дополнительный объем, где предлагаются скидки — от пяти до 20 процентов при единовременной 100-процентной оплате». С такими скидками, в основном, продаются неликвидные остатки в жилых комплексах на завершающей стадии строительства.

Мы обиделись

Покупателей ценовое упорство застройщиков в первом квартале явно разочаровало — спрос на новые квартиры, по наблюдениям большинства опрошенных экспертов, сократился.

«Спрос немного сократился, но связано это, в первую очередь, с экономическими факторами, в результате которых существенно уменьшилась доля ипотечных сделок, — поясняет Максим Зорин. — Кроме прочего, первый квартал никогда не был "локомотивом" в плане существенного объема продаж».

По мнению руководителя отдела исследований и аналитики группы «ПСН» Евгения Межевикина, на настроения покупателей отрицательно влияет текущая экономическая ситуация. К тому же большая часть потребителей уже реализовала планы по покупке недвижимости в четвертом квартале 2014 года, добавляет эксперт. Покупательская активность по итогам первого квартала сократилась на 15-20 процентов, утверждает он.

В целом застройщиков особо не волнует, обижен покупатель или нет. Растапливать лед в отношениях они не собираются, утверждая, что, по сравнению с прошлыми кризисами, «в Багдаде все спокойно». «По сравнению с другими кризисами ситуация несколько лучше, так как, например, сейчас начала действовать программа государственного субсидирования ипотеки, то есть ситуацию стараются выправлять не только застройщики, вводя собственные ипотечные программы, рассрочки, скидки, но и государство», — отмечает Григорий Алтухов.

«В первом квартале 2015 года мы наблюдали снижение спроса на квартиры в новостройках, но не столь интенсивное, учитывая нынешнюю экономическую ситуацию, — соглашается Юлиан Гутман, директор департамента новостроек "ИНКОМ-Недвижимость". — Сейчас, к примеру, спрос выше на пять процентов, чем в тот же период 2013 года».

А председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова вообще отмечает рост спроса: «В прошлом году в марте спрос был достаточно спокойным, в этом году в конце месяца случился всплеск — во многом благодаря запуску программ ипотеки с господдержкой. Плюс ко всему, у нас на реализации появились новые объекты по привлекательным стартовым ценам. Это тоже сыграло свою роль».

А нам все равно

К чести застройщиков стоит отметить, что проявляют они не только ценовое, но и строительное упорство, продолжая запускать новые проекты вопреки экономическим неясностям, падению покупательского спроса, удорожанию стройматериалов и прочим факторам со знаком «минус».

«Негативные прогнозы в отношении рынка новостроек пока не сбываются, — констатирует Елена Афанасьева, директор по маркетинговым коммуникациям сайта "Из рук в руки". — После зимнего затишья мы видим, что весной рынок новостроек начал оживать. В первом квартале 2015 года в сравнении с прошлым годом число предложений на нашем сайте выросло на 56 процентов. На рынок сейчас выводится достаточно много новых объектов».

По данным «НДВ-Недвижимость», в январе в Москве завершилась реализация 12 корпусов, вместе с тем, в продажу вышло девять новых корпусов — как в новых объектах, так и в проектах, уже известных покупателю. В феврале в продажу вышло еще порядка 30 новых корпусов, что привело к увеличению объема предложения на 9,4 процента. В марте объем предложения увеличился на 2,4 процента, застройщики вывели на рынок 10 новых корпусов. «Порядка 50 процентов вышедшего предложения находится на начальном этапе строительства, — отмечает Елизавета Гудзь. — Основное обновление коснулось сегмента комфорт-класса».

В первом квартале 2015 года объем предложения пополнился такими масштабными проектами как «Life — Ботанический сад», «Жемчужина Зеленограда», «Варшавские холмы», говорится в материалах «МИЭЛЬ-Новостройки». Помимо этого, открылся лист бронирования в долгожданном проекте «Город на реке Тушино — 2018» (проект вышел в начале апреля). Возобновилась реализация квартир в ЖК «Терлецкий парк» («Московские окна») в связи со сменой генерального подрядчика. В реализацию поступили и объекты точечной застройки: «Дом на Рогожском Валу», «Мичурино — Запад» и вторая очередь проекта «ФилиЧета».

Иными словами, в отличие от погоды фактической, «погода» на московских стройплощадках на протяжении всех трех месяцев была отличной. «В настоящее время не наблюдается прекращения строительства жилых объектов и замораживания проектов, — говорит Андрей Хитров, руководитель департамента консалтинга и исследований компании Welhome. — За первый квартал 2015 года продажи стартовали более чем в 30 жилых комплексах, охватывающих все сегменты рынка».

Лидером по объему предложения новостроек в Москве, по данным «Метриум Групп», по-прежнему остается Южный административный округ, где сосредоточено свыше 42 процентов первичного предложения. На втором месте — северо-запад города, здесь возводится около 15 процентов новостроек. Третью позицию занимает СВАО (12,5 процента).

Что касается прогнозов — они неоднозначны, но шоковых сценариев развития ситуации на рынке никто из экспертов не дает. «Ситуация полугода показывает, что мы как жили, так и продолжаем существовать в рублевом "пузыре", который, перемещаясь в глобальных экономических реалиях, не меняет своих внутренних свойств. Поэтому глобальных изменений или потрясений ожидать не стоит. Внутренний рынок недвижимости демонстрирует стабильность», — успокаивает потребителя директор по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС» Петр Кирилловский.

Обсудить
Специальные предложения
Горячие предложения

Другие материалы рубрики

Как обманывают приезжих нечистоплотные москвичи
Получить имущество по наследству становится все труднее
Застройщики и банки шокируют заемщиков ипотечными условиями