Юлия Мировец

Все дороги ведут на Три вокзала

Сколько стоит жилье в самом неоднозначном районе центра Москвы

Красносельский район, точнее его площадь Трех вокзалов, — это первое место в Москве, куда прибывают на поездах многие гости столицы. Но эта достопримечательность в районе не единственная, в нем сохранилось немало старинных зданий, впрочем, как и домов, построенных еще в советские времена, которые с каждым годом все больше морально устаревают. При этом возведение нового жилья в ближайшей перспективе здесь не планируется.

Аура не та

Судить о застройке любого места можно, исходя не только из визуальных впечатлений, но и опираясь на статистические данные и мнения специалистов. Так, например, в Красносельском районе каждый четвертый дом имеет свою историю: из 443 имеющихся здесь зданий памятниками истории и архитектуры являются 104 строения. Несмотря на значительную площадь — район занимает в городе около 430 гектаров — под жилье в нем отведена лишь пятая часть (90,5 гектаров). По данным местной управы, доля муниципального жилья в общем объеме жилого фонда составляет 92 процента (189 строений). При этом 112 домов относятся к ветхому и аварийному фонду.

Эксперты рынка недвижимости подтверждают, что Красносельский район, несмотря на расположение в Центральном округе столицы, престижным не назовешь, и приводят свои аргументы.

«В районе расположены знаменитые три вокзала (Ленинградский, Ярославский и Казанский), которые, благодаря своей криминогенной ауре, не добавляют ему популярности. В то же время, в районе сохранились дореволюционные дома, есть "сталинки", в которых продаются квартиры бизнес-класса среднего и нижнего ценового сегмента. Особым спросом пользуется недвижимость в районе метро "Сретенский бульвар" — там старинная застройка, где в свое время большую реконструкцию коммерческого и жилого фонда произвела компания "Инженер". Но "зажатость" этого места между Бульварным и Садовым кольцом, отсутствие полноценных парков не позволили ему стать районом новой элитной застройки на карте Москвы», — говорит Виктор Садыгов, управляющий партнер компании «Ника Эстейт».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», называет Красносельский район одним из наиболее «разношерстных» в округе. По ее словам, самые привлекательные и престижные локации внутри района — это, безусловно, улицы возле станций метро «Тургеневская», «Чистые пруды», «Красные ворота», «Сухаревская». Наименее привлекательные места для покупки жилья расположены на границах с Третьим транспортным кольцом.

«Красносельский район обладает хорошей транспортной доступностью — в этом его преимущество. Однако экологическая составляющая находится в менее выгодном положении, что обусловлено, прежде всего, наличием на территории района трех крупнейших железнодорожных вокзалов, а также отсутствием парковых зон», — добавляет Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

Ценовые варианты

Вторичный рынок Красносельского района представлен типичной для Москвы застройкой: «сталинками», панельными и кирпичными домами, построенными в хрущевское и брежневское время, и современными панельными и монолитными строениями. В зависимости от типа жилья варьируется и его стоимость.

«В панельных и кирпичных домах старых серий (1960-х — 1970-х годов) можно подобрать квартиру по цене от 6,8-7,7 миллионов рублей. В современной панели бюджет будет начинаться от 9-10 миллионов рублей. В монолитных домах минимальный бюджет покупки составляет 12-13 миллионов рублей. Одно из самых дорогих предложений — пентхаус с семью комнатами общей площадью 451 квадратный метр в Спасском тупике. Его особенностью является наличие дровяного камина. Стоимость предложения составляет почти 483 миллиона рублей — свыше одного миллиона рублей за метр», — рассказывает Ирина Доброхотова.

Аренда квартир в Красносельском районе обойдется чуть дороже, чем на окраинах столицы, однако исключения встречаются и здесь. Например, самая дешевая однокомнатная квартира, по словам Дарьи Третьяковой, сдается здесь за 26 тысяч рублей в месяц. Жилье площадью 36 «квадратов» расположено на первом этаже в пятиэтажке на улице Краснопрудной. При этом максимальный бюджет аренды среди «однушек» зафиксирован на уровне 70 тысяч рублей в месяц. За эту сумму сдается квартира площадью 50 «квадратов» в пятиэтажном доме на улице Короленко.

Стоимость аренды «двушек» — от 37 тысяч рублей в месяц. Так, в этот бюджет попадает квартира площадью 50 квадратных метров в четырнадцатиэтажном доме на улице Малой Красносельской. Самая дорогая арендная «двушка», по данным экспертов, расположена в Орликовом переулке. Недвижимость площадью 70 «квадратов» сдается за 268 тысяч рублей в месяц.

Минимум за «трешку» определен в 57 тысяч рублей в месяц. Квартира площадью 99 «квадратов» расположена в панельной девятиэтажке на улице Краснопрудной. Максимальный бюджет аренды зафиксирован в размере 130 тысяч рублей в месяц за жилье площадью 94 «квадрата» в семиэтажном доме на улице Новорязанской.

Стремление к минимализму

Первичный рынок жилья Красносельского района представлен двумя проектами бизнес-класса — жилым комплексом «Шатер» и строящимся апарт-комплексом «Волга». В первом проекте, по данным Дарьи Третьяковой, в продаже находится всего одна трехкомнатная квартира площадью 129 квадратных метров. Недвижимость продается за 31,5 миллиона рублей. Во втором проекте представлены апартаменты с одной, двумя и тремя комнатами площадью от 42,6 до 108,9 квадратных метров. Стоимость одного «квадрата», по словам эксперта, составляет в среднем 211,3 тысяч рублей.

Кстати, в ближайшей перспективе строительство нового жилья на территории района не планируется, поэтому местные жители пока не смогут переехать в современную благоустроенную квартиру, оставшись при этом в Красносельских границах. В целом же, в течение двух-трех лет здесь собираются реализовать всего пять проектов.

Так, в 2015 году, по данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, в 1-м Басманном переулке, владение 3 планируется завершить строительство четырехэтажной пристройки к учебному корпусу Института мировых цивилизаций. В 2016 году на Краснопрудной улице, владение 22 введут дополнительное здание Московской межрегиональной транспортной прокуратуры. Застройщиком выступает ОАО РЖД. В этом же году на улице Большой Спасской, владение 4/1 и в Докучаевом переулке, владение 2/1 появится многоэтажная пристройка к существующему гостиничному комплексу «Волга».

На улице Русаковской, владение 14 планируют возвести восьмиэтажное административное здание общей площадью 15 тысяч квадратных метров с подземной автостоянкой на 122 машиноместа. На улице Верхней Красносельской, владение 11А/4, 5 намечено ввести гостиницу Hilton Garden Inn общей площадью 18,7 тысяч «квадратов» с парковкой на 100 машиномест. Высота здания составит 13 этажей.

Стремление к строительному минимализму, скорее всего, жителей порадует. Хотя вряд ли кто-нибудь из них стал возражать против появления на территории района, к примеру, небольшого зеленого скверика или другого места отдыха, но такие работы «на бумаге» пока не обозначены.

Специальные предложения
Горячие предложения

Другие материалы рубрики

История жительницы Петербурга, сдавшей квартиру «культурным» мигрантам
Даже самых бережливых россиян заставляют тратить последнее
За право жить в апартаментах придется ежегодно платить сотни тысяч рублей